Introduzione

Affitti brevi nel 2025 nuove regole segnano un momento di svolta per il settore: nuove limitazioni e cambiamenti all’orizzonte spaventano e allontanano sempre più operatori dal settore.

Se gestisci uno o più appartamenti per affitti brevi, probabilmente nelle ultime settimane ti sarai chiesto almeno una volta: “Ma adesso che succede?”

Nel 2025 il settore dell’ospitalità extra-alberghiera è entrato in una nuova fase normativa. Una fase in cui – finalmente – si cerca di mettere ordine tra locazioni turistiche, case vacanze, host occasionali, property manager professionisti, e tutto il mondo che ci gira intorno.

Il problema?

Che il rischio confusione è ancora altissimo.

Perché tra nuovi codici da richiedere, tetti di locazioni, obblighi comunali, autocertificazioni e interpretazioni variabili, orientarsi è tutt’altro che semplice.

E come spesso accade in Italia, la normativa c’è… ma non è spiegata con chiarezza a chi deve applicarla ogni giorno: cioè a noi operatori.

In questo articolo vogliamo fare esattamente questo:

📌 metterti in mano una guida semplice e aggiornata

📌 chiarirti cosa è cambiato davvero nel 2025

📌 e soprattutto, aiutarti a capire cosa fare adesso per continuare a lavorare in regola, senza ansie e senza inciampare in sanzioni inutili.

Un settore che per anni ha prosperato in una zona grigia normativa ora entra in una fase di regolamentazione strutturata e centralizzata.

Il Governo ha infatti introdotto una serie di misure pensate per portare ordine, trasparenza e controllo a un comparto in forte espansione.

Se gestisci case vacanza, locazioni brevi o appartamenti per turisti — sia come privato che come property manager — è il momento di capire cosa cambia davvero con gli affitti brevi 2025, chi è coinvolto e cosa devi fare per essere in regola con le nuove norme.

Le 5 principali novità degli affitti brevi 2025

 

1. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio

Dal 1° gennaio 2025, ogni immobile destinato ad affitti brevi deve essere registrato nel Registro nazionale del turismo tramite un Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Questo codice:

• deve essere inserito in ogni annuncio online (Airbnb, Booking, ecc.)
• deve essere esposto fisicamente presso l’immobile

La mancata esposizione può comportare sanzioni da 500 a 5.000 euro, mentre pubblicare annunci senza CIN può costarti fino a 8.000 euro per ciascun immobile.

Vuoi sapere quali sono i requisiti legali per affittare a breve termine in Italia? Abbiamo scritto una guida chiara per chi parte da zero.

2. Limite di 4 locazioni brevi per persona fisica

Chi, come persona fisica, affitta più di 4 immobili nel corso dell’anno, viene automaticamente considerato un’attività imprenditoriale.
In quel caso, è obbligatorio:

• aprire una Partita IVA
• adottare un codice ATECO specifico per la gestione immobiliare
• e cambiare il proprio inquadramento fiscale

Per approfondire i nuovi codici ATECO più convenienti, leggi la guida su HomeUnity.

3. Registro nazionale e stretta sui controlli

Con l’introduzione del registro nazionale delle strutture ricettive, lo Stato incrocia i dati degli immobili locati con:

• la Questura
• l’Agenzia delle Entrate
• i portali OTA come Airbnb e Booking

Questo significa che lavorare “fuori regola” sarà molto più difficile, e i controlli saranno automatizzati. Un altro motivo per cui nel 2025 sarà essenziale conoscere tutto sulle nuove regole degli affitti brevi.

4. Il ruolo crescente dei Comuni

Ogni Comune potrà:

• fissare limiti di durata delle locazioni
• introdurre autorizzazioni locali
• stabilire zone interdette agli affitti brevi
• e imporre obblighi aggiuntivi (come SCIA o tassa di soggiorno locale)

Consulta le normative comunali aggiornate per restare sempre informato.

5. Collaborazione diretta con le piattaforme

Airbnb, Booking e altri portali sono ora obbligati a:

• verificare il CIN prima della pubblicazione dell’annuncio
• rimuovere gli annunci non conformi
• trasmettere i dati dei redditi all’Agenzia delle Entrate

Vuoi saperne di più sulla normativa DAC7 negli affitti brevi? Te lo spieghiamo in modo semplice e operativo.

Implicazioni fiscali degli affitti brevi 2025

Una delle domande più comuni è: “Posso ancora usare la cedolare secca nel 2025?”

La risposta è sì, ma solo se:

• affitti fino a 4 immobili
• operi come persona fisica
• non offri servizi tipici delle strutture alberghiere

In tutti gli altri casi, serve aprire partita IVA e regolarizzare l’attività come impresa.

Scopri come applicarla correttamente con la nostra guida sulla cedolare secca negli affitti brevi.

Come mettersi in regola: la checklist base

✅ Richiedi il CIN per ogni appartamento
✅ Verifica il numero di immobili e valuta la tua posizione fiscale
✅ Aggiorna i tuoi contratti e le procedure di check-in (anche per il self check-in)
✅ Rendi la tua struttura conforme dal punto di vista sicurezza & privacy (GDPR)
✅ Tieni d’occhio i regolamenti comunali della tua città

Applicare correttamente tutte queste indicazioni ti permetterà di lavorare in perfetta regola con le normative degli affitti brevi 2025.

Affitti brevi 2025, una nuova era per chi lavora bene

Il 2025 segna l’inizio di un mercato più regolamentato, ma anche più stabile e professionale.
Chi si adegua alle nuove regole lavorerà con:

• meno concorrenza sleale
• più sicurezza fiscale
• maggiore fiducia da parte degli ospiti e dei proprietari

📌 Le normative sugli affitti brevi 2025 sono complesse, ma affrontabili.
Vuoi un check-up gratuito della tua situazione?
📩 Contattaci tramite il sito o scrivici su LinkedIn. Siamo qui per aiutarti a lavorare in regola, senza stress.

 

⚠️ Le interpretazioni “morbide” stanno finendo

Prima si poteva “chiudere un occhio”.
Ora la tendenza è opposta: chi non è in regola rischia molto di più.
I controlli incrociati diventano digitali, i flussi verso l’Agenzia delle Entrate sono automatizzati (anche grazie alla DAC7), e gli errori non passano più inosservati.

 

Chi è davvero coinvolto da queste regole?

Una delle domande più frequenti è:

“Ma queste regole valgono anche per me?”

La risposta breve è: sì, quasi sicuramente.

Ma vediamolo meglio nel dettaglio, dividendo per categoria chi opera oggi nel settore.

🧍‍♂️ Host privato occasionale

Se affitti fino a 4 immobili in un anno con contratti brevi, puoi ancora operare come persona fisica, senza partita IVA, con cedolare secca al 21%.

✅ Devi però:

• registrarti nel registro nazionale
• ottenere il CIN per ogni unità
• rispettare le normative locali e l’art. 109 TULPS (comunicazione ospiti)

❗ Attenzione: non significa “zero burocrazia”. L’host occasionale ha comunque obblighi precisi.

 

🏢 Property manager / Gestore professionale

Se gestisci immobili per conto terzi o possiedi più di 4 unità in affitto breve, sei considerato attività d’impresa a tutti gli effetti.

👉 Questo significa:

• Partita IVA obbligatoria
• Codice ATECO aggiornato
• adempimenti fiscali ordinari
• tracciabilità delle operazioni
• e responsabilità contrattuali precise con i proprietari

Se lavori senza partita IVA in questa condizione, sei fuori norma.

 

🌐 Intermediari digitali (OTA, channel manager, piattaforme)

Airbnb, Booking, VRBO, PMS e channel manager sono oggi coinvolti direttamente nella normativa.

➡️ Devono:

• mostrare gli annunci solo se c’è il CIN
• comunicare i dati alle autorità
• rimuovere o sospendere annunci non conformi

Questo significa che anche se tu non ti metti in regola, potrebbero essere le piattaforme a bloccarti l’annuncio.

 

🏠 Proprietari con più di 4 immobili in affitto breve

La nuova soglia è chiarissima: dal 5° immobile (anche intestato a familiari ma gestito da te), scatta l’obbligo di impresa.

📌 In molti casi, chi possiede immobili in zone turistiche e li affitta per breve termine non è più un “privato”, ma un imprenditore.
E deve comportarsi come tale, anche a livello fiscale e contributivo.

 

In sintesi:

Se hai pensato “tanto lo faccio in piccolo”, o “nessuno controlla davvero”, il 2025 è l’anno in cui ti conviene cambiare strategia.

 

Le 5 cose da fare adesso per mettersi in regola (senza ansie)

Ok, hai capito cosa cambia. Ora la domanda è:

“Cosa devo fare concretamente per essere in regola nel 2025?”

Ecco la nostra checklist base, pensata per evitare problemi, anticipare i controlli e — soprattutto — continuare a lavorare con tranquillità.

 

1. Richiedi subito il CIN per ogni immobile

Se non l’hai ancora fatto, inizia da qui.
Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per ogni annuncio online e deve essere visibile sia sul portale che all’interno dell’appartamento.

📌 Dove richiederlo?

• Sul portale nazionale del Ministero del Turismo (quando attivo)
• Oppure sui portali regionali che hanno già sistemi propri (es. Lombardia, Toscana, Veneto)

 

2. Verifica il numero di immobili locati a breve termine

Contali tutti: anche quelli intestati a familiari ma gestiti da te.
📌 Se superi i 4, devi valutare l’obbligo di apertura della Partita IVA.

👉 Attenzione: anche chi affitta per “brevi periodi” durante l’anno può superare la soglia, se ha più immobili a rotazione.

 

3. Aggiorna i tuoi contratti e il processo di check-in

Rivedi:

• i contratti di locazione turistica (devono essere aggiornati alla nuova normativa)
• le clausole su cauzione, identificazione ospiti e responsabilità
• le modalità di check-in self o di persona, nel rispetto dell’art. 109 TULPS

📌 Anche in caso di self check-in, serve documentazione completa, verificabile e archiviata.

 

4. Controlla la tua posizione fiscale e il codice ATECO

Se lavori come property manager o superi i 4 immobili:

• assicurati di avere un codice ATECO corretto (vedi articolo 14)
• verifica se rientri nel regime forfettario o se sei in regime ordinario
• consulta un commercialista aggiornato sul settore (non uno qualsiasi!)

 

5. Tieni monitorate le regole del tuo Comune

Molti Comuni stanno approvando regolamenti locali specifici, soprattutto nelle grandi città e nelle aree turistiche (es. Milano, Firenze, Venezia, Roma, Puglia…).

📌 Tasse di soggiorno, limiti di notti, autorizzazioni preventive e blocchi di zona sono decisi localmente.
💡 Il nostro consiglio? Iscriviti alle newsletter dei Comuni e mantieni un dialogo con l’ufficio SUAP e Turismo.

 

Se fai questi 5 passaggi adesso, eviti la corsa dell’ultimo minuto, le multe da migliaia di euro e i blocchi improvvisi degli annunci.

E soprattutto: lavori sereno, sapendo che sei in regola.

 

🔚 Conclusione: chi si struttura oggi, lavora meglio domani

Il 2025 non è l’anno della fine degli affitti brevi.
È l’anno in cui si fa pulizia.
Chi lavora in modo improvvisato farà sempre più fatica.
Chi si struttura, si forma e segue le regole, potrà invece lavorare con meno concorrenza, più margine e maggiore sicurezza.

Noi, come sempre, siamo qui per aiutarti a farlo nel modo più semplice e chiaro possibile.

💬 Hai dubbi sulla tua situazione specifica?
📩 Scrivici per ricevere un’analisi gratuita o una consulenza operativa personalizzata.

👉 E se vuoi restare aggiornato sulle normative locali (comuni, regioni, novità fiscali), iscriviti alla nostra newsletter settimanale o seguici su LinkedIn!