Co-Hosting Airbnb vs Subaffitto negli Affitti Brevi: Aspetti Legali in Italia

I property manager che operano nel settore degli affitti brevi in Italia si trovano spesso di fronte a una scelta fondamentale: stipulare un contratto di revenue share (che volontariamente chiameremo co-hosting, per maggiore semplicità e comprensione di tutti) oppure un contratto di subaffitto (sublocazione dell’immobile). Questa decisione ha profonde implicazioni legali e pratiche. Un contratto ben strutturato è essenziale per evitare controversie, incomprensioni o disguidi fiscali, garantendo trasparenza e tutela a entrambe le parti coinvolte.

Se ancora non l’hai fatto, ti consigliamo anche di leggere la nostra guida sugli errori fiscali più comuni da evitare in Italia.

Di seguito analizziamo in dettaglio le differenze legali tra co-hosting e subaffitto nel contesto italiano, gli obblighi e i diritti delle parti, le clausole contrattuali indispensabili, i rischi comuni e alcune linee guida pratiche per property manager strutturati (professionisti organizzati).

Co-Hosting Airbnb vs Subaffitto: Differenze Legali in Italia

Co-hosting e subaffitto sono due modelli contrattuali distinti per gestire affitti brevi, ciascuno con un diverso inquadramento giuridico. In termini semplici, il co-hosting si riferisce a una gestione per conto terzi in cui il proprietario rimane titolare dell’immobile, mentre il property manager (co-host) si occupa operativamente della locazione breve. Nel subaffitto, invece, il property manager diventa a sua volta conduttore (affittuario) dell’immobile, che poi subloca a terzi (gli ospiti). La differenza sostanziale è dunque chi figura legalmente come locatore nei confronti dell’ospite e il tipo di rapporto contrattuale instaurato con il proprietario.

Questo articolo non approfondirà tematiche come l’apertura legale dell’attività, argomento già trattato nella nostra guida dedicata “Come aprire una Casa vacanze in Lombardia“.

Nel contesto professionale degli affitti brevi, il termine co-hosting indica quindi una gestione professionale conto terzi, formalizzata con un contratto di servizio. Dal punto di vista legale non esiste una “normativa del co-hosting” specifica: questo accordo rientra nei contratti tipici del Codice Civile come il mandato di gestione o la prestazione di servizi. In pratica, il proprietario conferisce al property manager l’incarico di gestire l’immobile per locazioni brevi, spesso tramite un contratto di mandato con o senza rappresentanza. La sostanza è che nel co-hosting il contratto di locazione breve con l’ospite è generalmente intestato al proprietario, mentre il property manager agisce come delegato o rappresentante autorizzato a gestire l’affitto in tutti i suoi aspetti operativi. Il guadagno del manager deriva da un compenso concordato (tipicamente una percentuale sugli affitti), e non c’è un canone d’affitto fisso da corrispondere al proprietario come avviene invece nel subaffitto.

Subaffitto (Rent-to-Rent): La sublocazione – termine tecnico per subaffitto – è un contratto espressamente previsto e regolato dal Codice Civile italiano. Secondo l’art. 1594 c.c., il conduttore (affittuario principale) può concedere in sublocazione a un altro soggetto l’immobile che egli stesso ha in locazione, salvo patto contrario. In questo schema abbiamo tre attori contrattuali distinti: il proprietario (locatore originario), il conduttore (property manager che prende in affitto l’immobile) e il subconduttore (l’ospite che occupa l’immobile). Il contratto di subaffitto (sublocazione) è quindi autonomo e separato rispetto al contratto di locazione principale tra proprietario e conduttore: tra il proprietario e il subconduttore non sussiste alcun rapporto giuridico diretto. Significa che l’ospite (subconduttore) ha diritti e doveri solo verso il property manager, il quale a sua volta rimane l’unico responsabile verso il proprietario per l’adempimento del contratto principale. In Italia, la sublocazione di immobili ad uso abitativo è consentita dalla legge ma con importanti vincoli: se è totale (ovvero si subaffitta l’intero immobile), è necessario il consenso del proprietario; se è parziale (es. subaffitto di una stanza), è sufficiente dare comunicazione formale al locatore, salvo diverso divieto contrattuale.

Dunque un property manager che intende operare in subaffitto deve assicurarsi che il contratto di locazione con il proprietario autorizzi espressamente la sublocazione dell’immobile ad uso turistico. Nel subaffitto per affitti brevi, tipicamente il property manager stipula con il proprietario un contratto di locazione di durata medio-lunga (es. un 4+4 o un transitorio) con canone fisso, assumendosi il rischio di pagare tale affitto indipendentemente dalle prenotazioni, per poi lucrare sulla differenza tra il canone pagato e i corrispettivi ottenuti dai turisti. Il subaffitto viene talvolta chiamato modello “vuoto per pieno”, proprio perché il gestore paga al proprietario un canone anche per i periodi vuoti, in cambio di tenere per sé tutti i ricavi dei periodi pieni (occupati).

Puoi approfondire questa tematica nella nostra guida dedicata alla gestione dei rapporti condominiali, per scorprire come evitare problematiche comuni nel nostro settore.

Obblighi Contrattuali, Diritti e Doveri delle Parti Coinvolte

Una volta scelta la formula contrattuale (co-hosting o subaffitto), è fondamentale delineare chiaramente obblighi, diritti e doveri di ciascuna parte nel contratto. In entrambi i casi le parti principali sono il proprietario dell’immobile e il property manager (oltre agli ospiti, che però intervengono solo con contratti di soggiorno brevi). Vediamo separatamente i punti chiave per il contratto di co-hosting e per il contratto di subaffitto, evidenziando le responsabilità di ciascuno.

Nel contratto di Co-Hosting (Gestione per conto del proprietario)

Nel contratto di co-hosting – assimilabile a un mandato di gestione immobiliare – le parti sono il proprietario e il gestore (property manager o co-host). Il proprietario affida al gestore l’incarico di amministrare l’immobile per affitti brevi, senza trasferirgli il possesso dell’immobile (che non viene affittato al gestore, a differenza del subaffitto). Ecco gli obblighi e doveri tipici:

Obblighi del gestore (co-host): Il property manager deve svolgere diligentemente tutti i compiti operativi legati all’affitto breve, secondo quanto stabilito nel contratto. Ciò include in genere: la pubblicazione e gestione dell’annuncio sulle piattaforme (Airbnb, Booking ecc.), la gestione delle prenotazioni e del calendario, la comunicazione con gli ospiti (dal primo contatto fino al check-out), l’organizzazione di check-in e check-out in orari concordati, il coordinamento delle pulizie e della manutenzione ordinaria, la fornitura di biancheria e servizi essenziali, nonché la manutenzione tempestiva per mantenere la casa in buono stato. Il gestore spesso si occupa anche di incassare i pagamenti dagli ospiti e di tenere la rendicontazione degli importi, versando periodicamente al proprietario il ricavato al netto del proprio compenso. Ulteriori obblighi possono comprendere la gestione delle pratiche burocratiche: registrazione dei soggiorni alle autorità di Pubblica Sicurezza (Alloggiati Web per la Polizia), riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno comunale, segnalazione delle presenze per il calcolo della tassa di soggiorno, e l’osservanza di tutte le normative locali (come la registrazione CIS/CIR regionale dell’immobile). Un elemento cruciale è stabilire chi risponde legalmente in caso di problemi: solitamente, il contratto di co-hosting chiarisce che il proprietario resta il responsabile legale verso terzi (essendo lui il locatore ufficiale), ma il gestore deve operare in modo da prevenire problemi e può assumersi responsabilità contrattuali specifiche verso il proprietario. Ad esempio, se un ospite subisce un danno o causa danni, il contratto può prevedere che il gestore assista il proprietario nella gestione del reclamo, oppure che il gestore sia responsabile di negligenze operative (p.es. mancata chiusura della porta, gestione scorretta che causi danni). In ogni caso, diligenza, correttezza e trasparenza sono obblighi generali del gestore: deve agire nell’interesse del proprietario, mantenendolo informato con report (es. rendicontazione mensile degli incassi e spese), e gestendo i fondi incassati in modo trasparente.
Obblighi del proprietario: Anche il proprietario ha doveri specifici nel contratto di co-hosting. Anzitutto, deve mettere a disposizione un immobile a norma e in buono stato: ciò implica consegnare la casa in condizioni idonee all’uso pattuito (pulita, dotata dei requisiti di sicurezza e degli arredi essenziali). Il proprietario deve fornire al gestore tutte le autorizzazioni e deleghe necessarie. Il proprietario inoltre deve sostenere le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile (guasti strutturali, impianti da rifare, elettrodomestici che si rompono non per uso negligente del gestore), salvo diversi accordi. Infine, il proprietario è tenuto a pagare il compenso pattuito al property manager nei tempi e modi stabiliti (se ad esempio il gestore non trattiene direttamente la sua percentuale dalle prenotazioni, il proprietario dovrà corrispondergliela periodicamente). Il rapporto di co-hosting, insomma, implica una collaborazione stretta: il proprietario fornisce l’immobile e rimane il referente ultimo, il gestore ci mette la competenza operativa e organizzativa.

Nel contratto di Subaffitto (Sublocazione “rent-to-rent”)

Nel modello di subaffitto, il contratto principale è una locazione tra proprietario (locatore) e property manager (conduttore). Quest’ultimo, avendo ottenuto eventualmente il permesso, stipula poi contratti di sublocazione con gli ospiti (subconduttori). La presenza di tre soggetti implica che doveri e diritti sono ripartiti su due livelli contrattuali distinti: proprietario ↔ conduttore (contratto principale) e conduttore ↔ subconduttore (contratto di subaffitto breve). Analizziamo prima il rapporto proprietario-conduttore:

Obblighi del proprietario (verso il conduttore): Il proprietario, in quanto locatore nel contratto principale, deve adempiere agli obblighi tipici di ogni locazione. In particolare, consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, idoneo all’uso pattuito (che in questo caso è uso abitativo a fini turistici) e fornito di tutto quanto promesso (es. arredamento, se affittato ammobiliato). Inoltre, ha l’obbligo di mantenere l’immobile in condizioni tali da servire all’uso convenuto durante tutta la durata del contratto, il che significa effettuare le riparazioni straordinarie necessarie e intervenire su problemi strutturali o guasti non imputabili al conduttore. Il proprietario deve garantire il pacifico godimento al conduttore: non può interferire arbitrariamente con l’uso dell’immobile da parte del conduttore (o dei suoi subaffittuari) e deve rispettare i termini contrattuali (ad esempio non può riprendere possesso dell’immobile prima della scadenza se non per cause previste dalla legge o dal contratto). Nel contesto del subaffitto breve, pacifico godimento significa anche che il proprietario tollererà l’attività di affitto breve svolta dal conduttore, purché conforme agli accordi (per questo è importante che il contratto principale autorizzi la sublocazione turistica, così che tale uso sia “convenuto”). Infine, il proprietario ha l’obbligo di consentire la sublocazione se è stata pattuita: ciò può implicare firmare eventuali documenti di autorizzazione richiesti (ad esempio alcuni regolamenti condominiali potrebbero richiedere di notificare i subaffitti, o per ottenere codici identificativi regionali potrebbe servire il consenso del titolare, ecc.).

Obblighi del conduttore (property manager) verso il proprietario: Il conduttore ha come obbligo primario quello di pagare puntualmente il canone di locazione al proprietario, alle scadenze concordate (es. mensilmente). Questo canone è dovuto integralmente e regolarmente, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia effettivamente subaffittato o meno in certi periodi: il conduttore si accolla dunque il rischio di vacancy. In aggiunta, il conduttore deve usare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, ossia in modo appropriato all’uso concordato e rispettando i regolamenti (p. es. il regolamento condominiale e le norme di pubblica sicurezza). Nel nostro contesto, l’uso concordato è l’affitto breve a scopo turistico: il conduttore dovrà quindi assicurarsi che anche i suoi ospiti sub-conduttori rispettino le regole di casa e di condominio, evitando attività illecite o moleste. Il conduttore ha inoltre l’obbligo di restituire l’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deperimento d’uso, al termine del contratto. Dato che subaffitterà a terzi, dovrà farsi carico di eventuali danni causati dagli ospiti, rispondendone verso il proprietario. Importante: il conduttore rimane responsabile verso il proprietario per gli obblighi contrattuali anche se l’ospite (subconduttore) non li adempie. Ad esempio, se l’ospite non paga o provoca danni, il proprietario potrà rivalersi sul conduttore. A tutela di ciò, la legge (art. 1595 c.c.) concede al proprietario un’azione diretta verso il subconduttore per riscuotere i canoni o far rispettare gli obblighi del contratto di sublocazione, ma ciò non esonera il conduttore dai suoi obblighi originari.

Rapporto con i subaffittuari (ospiti): È utile spendere due parole sul secondo livello contrattuale: conduttore ↔ subconduttore. In ogni sublocazione breve, il property manager (conduttore) stipula con l’ospite un contratto di locazione breve (spesso coincidente con i termini e condizioni della piattaforma come Airbnb, integrati da un contratto o regolamento della casa firmato al check-in). I doveri del conduttore verso l’ospite sono simili a quelli di un locatore: consegnare l’immobile pulito e funzionante, garantire i servizi promessi (es. wi-fi, biancheria, utenze attive), rispettare la privacy dell’ospite evitando ingressi non concordati, e assicurare il pacifico godimento per il periodo pattuito. L’ospite ha il diritto di utilizzare l’immobile secondo quanto concordato, e ha l’obbligo di rispettare le regole della casa e lasciare l’immobile alla fine del soggiorno.

Clausole Essenziali nel Contratto di Co-Hosting (Property Management)

Esempio di clausole contrattuali: La presenza di clausole specifiche (ad esempio su assicurazione e subentro/cessione del contratto) in un contratto scritto è cruciale per tutelare le parti. Un buon contratto di co-hosting Airbnb deve definire in modo chiaro tutti gli aspetti chiave del rapporto tra proprietario e gestore. Di seguito elenchiamo le clausole essenziali da includere, che non dovrebbero mai mancare in un accordo di gestione affitti brevi:

Durata del contratto e rinnovo: Stabilire la durata dell’accordo di co-hosting (es. 1 anno, 2 anni) e le condizioni di eventuale rinnovo o proroga. Indicare se il contratto è a tempo determinato o indeterminato e le modalità di disdetta. Ad esempio, si può prevedere un rinnovo automatico annuale salvo disdetta inviata con 60 giorni di preavviso. È importante anche specificare la durata minima garantita (se esiste) e l’eventuale periodo di prova. Un contratto ben definito dovrebbe inoltre includere il recesso anticipato: ad esempio, il diritto di ciascuna parte di recedere con un determinato preavviso (es. 30 o 60 giorni) o il pagamento di una penale in caso di scioglimento anticipato senza giusta causa. Questo tutela sia il proprietario sia il gestore in caso di rapporti insostenibili o mutate esigenze.
Compenso del gestore (fee di gestione): Dettagliare come e quanto verrà pagato il property manager. Nel co-hosting, di solito, il compenso è in forma di commissione percentuale sul fatturato generato dalle locazioni brevi (es. 20% dei ricavi netti mensili). In alternativa, potrebbe essere pattuito un compenso fisso mensile, oppure un modello misto (fisso + variabile). Indicare chiaramente l’aliquota o l’importo e le modalità di calcolo (ad esempio, se la percentuale si applica al netto dell’IVA o di eventuali spese come pulizie). Specificare quando avviene il pagamento: molti contratti stabiliscono che il gestore trattiene direttamente la sua percentuale dagli incassi degli ospiti, versando al proprietario la restante parte; altri prevedono che il proprietario incassi tutto e poi paghi la provvigione al gestore a fine mese.

Oggetto e servizi forniti (obblighi del gestore): Elencare in modo dettagliato quali servizi il co-host si impegna a fornire. Si possono inserire clausole specifiche per ciascun ambito operativo, ad esempio: gestione dell’annuncio online (creazione e ottimizzazione del listing, gestione del pricing dinamico, calendario), comunicazione con gli ospiti (risposta entro X ore alle richieste, assistenza durante il soggiorno), check-in e check-out (accoglienza, consegna chiavi o uso smartlock, verifica dello stato dell’immobile all’uscita), pulizie e lavanderia (chi le effettua, con che frequenza, standard di qualità), manutenzione ordinaria (chi interviene per piccoli guasti, con quale budget autorizzato prima di dover consultare il proprietario), gestione forniture (ad es. rifornimento di beni di consumo per gli ospiti, se incluso), riscossione canoni e cauzioni (se il gestore incassa direttamente, vedi oltre), rendicontazione delle entrate e spese, pagamento imposte di soggiorno per conto del proprietario, registrazione ospiti presso la Questura, e ogni altro adempimento necessario.
Obblighi e diritti del proprietario: Inserire clausole che definiscono cosa si impegna a fare il proprietario. Ad esempio: mantenere l’immobile conforme alle normative (requisiti urbanistici, di sicurezza impianti, agibilità), dotarlo delle certificazioni necessarie (APE, SCIA se dovuta – spesso per affitti brevi non imprenditoriali potrebbe non servire SCIA, ma in alcuni comuni/regione sì), farsi carico delle spese straordinarie e manutenzioni strutturali.
Clausola di mandato all’incasso: Se il property manager incasserà direttamente i pagamenti degli ospiti (ad esempio tramite il suo account Airbnb come co-host che riceve i pagamenti, o come beneficiario su Booking), è fondamentale inserire una clausola che autorizzi formalmente il gestore a incassare i canoni per conto del proprietario. Questa clausola di mandato all’incasso specifica che le somme incassate dal gestore saranno tempestivamente rendicontate e girate al proprietario (al netto del compenso, se trattenuto a monte), e che tale mandato cessa alla fine del contratto. È una tutela sia per il gestore (che non venga accusato di appropriazione indebita, avendo tutto scritto) sia per il proprietario (che vede formalizzato l’obbligo del gestore di riversare gli importi).
Clausole assicurative e di responsabilità: È altamente consigliato inserire una clausola sull’assicurazione. Ad esempio: “Il Proprietario si impegna a stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso terzi e danni accidentali all’immobile causati dagli ospiti, indicando il Gestore come ulteriormente assicurato”. Contestualmente, “Il Gestore si impegna a sottoscrivere un’assicurazione professionale per la responsabilità civile verso gli ospiti durante il soggiorno”. In questo modo, qualsiasi danno all’immobile o incidente occorso agli ospiti è coperto (ci sono polizze specifiche per affitti brevi).
Clausole di riservatezza e privacy: Vanno aggiunte specialmente se il gestore avrà accesso a dati personali di ospiti o informazioni riservate del proprietario. La clausola di riservatezza impegna entrambe le parti a non divulgare a terzi informazioni sensibili apprese durante il rapporto (es. non rivelare a estranei i codici di accesso di casa, i documenti finanziari, i nominativi VIP degli ospiti, ecc.). Inoltre, bisogna rispettare la normativa privacy (GDPR) nel trattare i dati degli ospiti: il gestore, se tratta dati per conto del proprietario, potrebbe configurarsi come responsabile del trattamento, quindi formalizzare in contratto che tratterà i dati solo per le finalità del servizio, con adeguate misure di sicurezza.
Clausola di esclusiva: Molti property manager richiedono di inserire un’esclusiva, cioè che il proprietario non possa affidare la gestione dell’immobile ad altri o occuparsene in proprio per tutta la durata del contratto.

Clausola di recesso e risoluzione: Abbiamo accennato al recesso: nel contratto vanno indicate le modalità con cui ciascuna parte può recedere anticipatamente. Ad esempio: recesso libero con 60 giorni di preavviso dopo i primi 6 mesi; oppure recesso immediato per giusta causa (specificando cosa costituisce giusta causa: es. inadempimento grave, violazione di legge, danneggiamento doloso, ecc.). Inoltre, prevedere cosa accade in caso di risoluzione: consegna immediata delle chiavi, cessazione degli annunci online (chi li disattiva? il gestore deve trasferire al proprietario i profili online?), gestione delle prenotazioni future già confermate (una questione pratica importante: se il contratto si interrompe ma ci sono prenotazioni per date successive, si può pattuire che saranno onorate dal gestore o trasferite al proprietario, oppure cancellate – meglio decidere prima per non lasciare il proprietario con ospiti prenotati senza gestione). Si possono prevedere penali di uscita anticipata: ad esempio, se il proprietario scioglie il contratto in anticipo senza colpa del gestore, paga una penale pari a X mensilità della commissione media, e viceversa se il gestore recede senza motivo deve un risarcimento.
Clausola risolutiva espressa: Per dare maggiore forza al contratto, spesso si inserisce l’elenco dei casi specifici in cui il contratto si risolve di diritto. Ad esempio: “Il mancato pagamento del compenso al Gestore per oltre 30 giorni dalla scadenza costituisce causa di risoluzione immediata del contratto ex art. 1456 c.c.”; “La violazione dell’obbligo di non subaffidare l’immobile a terzi gestori costituisce causa di risoluzione espressa”, ecc. Includere queste clausole fa sì che, se accade uno di questi eventi, la parte non inadempiente possa dichiarare risolto il contratto con semplice comunicazione scritta.
Foro competente o arbitrato: Infine, una clausola di legge applicabile e foro competente. Si specifica che il contratto è regolato dalla legge italiana (co-hosting normativa italiana, appunto) e ogni controversia sarà di competenza esclusiva, ad esempio, del Foro della città dove si trova l’immobile o dove ha sede il property manager. In alternativa, le parti possono accordarsi per un arbitrato o tentativo di mediazione obbligatorio prima di andare in giudizio, per risolvere eventuali dispute in modo più rapido e riservato.

Tali clausole, opportunamente dettagliate, rendono il contratto di co-hosting uno strumento solido che protegge sia il proprietario sia il gestore, creando un quadro di riferimento chiaro per la collaborazione. Naturalmente, è consigliabile che il contratto sia redatto o almeno verificato da un legale, poiché ogni situazione può richiedere adattamenti specifici.

Clausole Essenziali nel Contratto di Subaffitto (Sublocazione)

Anche nel contratto di subaffitto per affitti brevi è cruciale inserire alcune clausole chiave, molte delle quali simili a quelle di un normale contratto di locazione ma con particolari accorgimenti dovuti all’uso turistico e alla presenza di sub-conduttori. Ecco le principali clausole da considerare:

Oggetto e uso dell’immobile: Precisare che l’immobile viene locato al property manager esclusivamente ai fini di sublocazione turistica (affitti brevi). Indicare l’indirizzo e la descrizione dell’immobile, lo stato (ammobiliato o meno, dotazioni). Una clausola utile: “Il conduttore potrà utilizzare l’immobile per locazioni turistiche di durata inferiore a 30 giorni, ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c) DL 50/2017, esercitando attività di mera ospitalità non organizzata in forma d’impresa” (o in forma d’impresa se applicabile).
Durata del contratto e divieto di sublocazione oltre termine: Stabilire la durata della locazione principale (es. 4 anni rinnovabili di altri 4, oppure 1 anno tacitamente rinnovabile di anno in anno, o la durata specifica concordata). Indicare la data di decorrenza e di scadenza. Inserire una clausola che limita la durata delle sublocazioni: per legge, il contratto di subaffitto non può eccedere la durata del contratto principale.
Canone di locazione e modalità di pagamento: Definire con precisione l’importo del canone mensile (o altra periodicità) che il conduttore (property manager) pagherà al proprietario. Indicare l’importo in Euro, se include o meno spese (alcuni contratti di subaffitto prevedono che il conduttore paghi un canone “omnicomprensivo” e il proprietario mantenga intestate e a suo carico le utenze; altri invece fanno intestare le utenze al conduttore). Specificare le modalità di pagamento (bonifico sul IBAN X entro il giorno Y del mese) e le conseguenze del ritardo (interessi di mora, ecc.). È bene anche chiarire se è previsto un deposito cauzionale a garanzia: ad esempio, “Il conduttore versa contestualmente € 3.000 a titolo di deposito cauzionale infruttifero, che sarà restituito al termine del contratto previo accertamento di eventuali danni”.
Clausola di autorizzazione alla sublocazione: Come sottolineato, per evitare qualsiasi incertezza, il contratto deve contenere una clausola esplicita in cui il proprietario autorizza il conduttore a sublocare l’immobile a terzi per finalità turistiche. Ad esempio: “Il Locatore autorizza espressamente il Conduttore a sublocare in tutto o in parte l’immobile oggetto di contratto per periodi di breve durata (inferiore a 30 giorni) a fini turistici, ai sensi dell’art. 1594 c.c. e dell’art. 2 L. 392/78”. Questa clausola elimina il divieto legale di sublocazione totale previsto in mancanza di consenso.

Manutenzione e stato dell’immobile: Ribadire come vengono ripartite le spese di manutenzione. Solitamente: “Sono a carico del Conduttore le spese di manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c., nonché le utenze e i consumi; restano a carico del Locatore le riparazioni straordinarie riguardanti la struttura e gli impianti principali, salvo siano necessarie per fatto imputabile al Conduttore o ai suoi subconduttori”. Inoltre, si può aggiungere che il conduttore provvederà a tenere l’immobile pulito e a fine contratto lo restituirà nelle medesime condizioni di ricevuta, salvo il deperimento d’uso

Clausola di recesso anticipato: Come anticipato, il conduttore non ha per legge un diritto di recesso se non è previsto. Per dare flessibilità, si può inserire: “Il Conduttore potrà recedere dal presente contratto in qualsiasi momento, per motivi commerciali, con preavviso scritto di 90 giorni. In tal caso, il Locatore tratterrà dal deposito cauzionale un importo pari a 2 mensilità a titolo di penale”. Oppure, senza penale, ma con preavviso più lungo.

Inadempimento e risoluzione: Inserire clausole risolutive espresse per le violazioni più gravi. Ad esempio: mancato pagamento anche di una sola rata di canone oltre X giorni = risoluzione automatica; subaffitto non autorizzato (in caso il conduttore subaffitti usi diversi o in violazione delle regole) = risoluzione; utilizzo dell’immobile per attività illecite = risoluzione immediata, ecc.

Disposizioni finali: Clausole standard come legge applicabile (legge italiana), foro competente (es. Foro del luogo dove è sito l’immobile), registrazione del contratto (se supera i 30 giorni totali annui, il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate; se è di durata superiore a 30 giorni continuativi va registrato comunque entro 30 giorni dalla stipula). In genere, contratti di sublocazione di lunga durata vanno registrati come qualsiasi altro contratto di locazione, a cura e spese del conduttore o come accordato. Specificare chi paga l’eventuale imposta di registro (solitamente 50% ciascuno, salvo esenzione in caso di cedolare secca se applicabile al contratto principale – da valutare: il proprietario potrebbe optare per cedolare secca sul canone pagato dal conduttore, in tal caso niente aumenti ISTAT né imposta di registro annuale). Indicare anche la nullità di eventuali subcontratti oltre i limiti pattuiti, per deterrenza.

In definitiva, il contratto di subaffitto ben fatto deve proteggere il proprietario (garantendogli canone e controllo sull’uso corretto) ma anche offrire al property manager la flessibilità commerciale di cui ha bisogno. Molte clausole ricordano quelle di un normale affitto, ma l’elemento distintivo è l’autorizzazione alla sublocazione e la regolamentazione puntuale di come questa avverrà. Una chiara pattuizione ex ante evita problemi futuri, ad esempio se il vicinato si lamenta o se l’immobile subisce danni: si saprà già chi risponde e come.

In conclusione, operare come property manager nel settore degli affitti brevi richiede un mix di competenze legali, gestionali e comunicative. Un solido contratto di co-hosting o di subaffitto è la spina dorsale su cui costruire collaborazioni di successo: tutela tutti i soggetti coinvolti e fa da riferimento in ogni situazione incerta. Come evidenziato, ogni clausola e ogni obbligo messo nero su bianco oggi è un potenziale problema evitato domani. Con un impianto contrattuale robusto, adeguate coperture assicurative e una gestione professionale, anche i rischi più comuni diventano gestibili e l’attività di affitti brevi potrà prosperare in modo sicuro e profittevole per tutti. Buon lavoro e buona gestione!

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