Introduzione

Come affittare su booking: guida completa con esempi pratici per essere presenti su Booking.com, cosa imprescindibile per chiunque gestisca una casa vacanze o un appartamento a breve termine.
Ma creare un semplice annuncio non basta: serve strategia, metodo e cura del dettaglio.

Abbiamo già visto le best practice per lavorare correttamente su airbnb nel nostro articolo su come diventare superhost.

In questa guida ti spieghiamo passo passo come creare un annuncio su Booking che converte davvero: più visibilità, più prenotazioni, più recensioni positive.

Come affittare su booking

1. Iscriviti come host

• Vai su join.booking.com
• Clicca su “Inizia ora”
• Registra un account personale o aziendale

Suggerimento HomeUnity:
Usa un’email professionale dedicata alla gestione degli immobili sulle OTA, in modo da non perdere mai nessuna comunicazione importante.

2. Scegli il tipo di struttura

Booking ti chiederà di scegliere se gestisci:

• Un appartamento
• Una casa vacanze
• Un B&B
• Altro tipo di proprietà

Suggerimento:
Se hai un singolo appartamento o più appartamenti distinti, seleziona “Appartamento”.

3. Inserisci dettagli precisi

Ti verranno richieste informazioni obbligatorie:

• Indirizzo completo
• Numero massimo di ospiti
• Numero camere e bagni
• Dotazioni (Wi-Fi, aria condizionata, cucina, ecc.). In questa fase, potrai inserire solo un numero limitato di servizi e dotazioni, vedremo successivamente come inserire tutte le informazioni.

Errore da evitare:
Inserire informazioni vaghe o sbagliate abbassa drasticamente la tua visibilità nei filtri di ricerca!

4. 📸 Come creare una galleria fotografica efficace

La qualità delle foto incide per oltre il 70% sulla decisione di prenotazione.

Regole d’oro:

• Usa foto ad alta risoluzione
• Fotografa con luce naturale (mattina o pomeriggio)
• Mostra tutti gli ambienti: soggiorno, camere, bagno, cucina, esterni
• Aggiungi dettagli: amenities, kit di benvenuto, angoli suggestivi

Esempio HomeUnity:

5. ✍️ Come scrivere descrizioni vincenti

Booking struttura automaticamente molte informazioni, ma tu devi curare:

• Titolo (accattivante ma chiaro)
  Es.: “Luminoso bilocale con terrazza a due passi dal Duomo”
• Descrizione esperienza
  Racconta cosa vivrà l’ospite, non solo cosa troverà.
  Es.: “Perfetto per una fuga romantica, questo appartamento ti accoglie con luce naturale e un terrazzo privato.”

6. 💸 Come impostare prezzi e condizioni

• Visualizza le nostre guide revenue per capire come strutturare al meglio il tuo prezzo di partenza.

Suggerimento HomeUnity:
Meglio iniziare leggermente sotto il mercato per acquisire rapidamente recensioni e scalare nei risultati.

7. Condizioni di cancellazione

Booking ti offre:

• Flessibile (cancellazione gratuita fino a X giorni prima)
• Parzialmente rimborsabile
• Non rimborsabile

Strategia consigliata:
All’inizio usa condizioni flessibili per aumentare il tasso di prenotazione.

Una volta inserite tutte le informazioni, saremo rediretti verso la pagina di gestione del nostro annuncio.

Setup dell’annuncio completo

Procediamo quindi a compilare:

• Foto, procedi a metterle in ordine e taggare correttamente tutti i contenuti
• Condizioni: Da qui imposta le tue regole e condizioni (tariffe bambini, costo pulizia, ecc)
• Servizi e dotazioni, compila nell’interezza i servizi che offri
• Gestione camere/alloggi, inserisci i dettagli dell’alloggio, come tipologia letti e CIN
• Metratura e dotazioni, inserisci le dotazioni complete del’appartamento.
• Il tuo profilo, inserisci le tue descrizioni personalizzate.

Compila con attenzione questi parametri per avere un annuncio ottimizzato al massimo!

 

Modificare l’intestazione su booking e i dati di fatturazione

Dalla TAB “Contabilità”, puoi procedere a:

 

• Modificare il conto bancario sul quale incassare le tue prenotazioni
• Modificare l’intestazione dell’annuncio e delle fatture
• Dichiarare se booking debba trannere la cedolare secca o meno
• Inserire la p.iva e i dati della tua azienda

Modificare i contatti dell’annuncio

Clicca sull’icona del tuo profilo, dal mini tab che si aprirà puoi:

• Modificare i dati di contatto per gli ospiti, dalla voce “contatti”
• Invitare o aggiungere collaboratori, dalla voce “Crea e gestisci utenti”
• Collegare il tuo channel manager, alla voce “channel manager”.

Controllare i piani di cancellazione e modificarli

Se non sei convinto dei tuoi piani di cancellazione, puoi modificarli andando nel menù alla voce “Tariffe e disponibilità”.

Da qui puoi aggiungere o modificare le tue condizioni di cancellazione.

 

Suggerimento HomeUnity: Se vuoi CREARE una nuova condizione (es. Cancellazione gratuita a 9 giorni), dovrai farlo dalla pagina “Condizioni” che abbiamo visionato precedentemente, tornando poi su questa pagina per attivarlo.

 

Suggerimento bonus: Non utilizzare troppi piani di cancellazione. Il nostro consiglio è scegliere delle condizioni “Standard” (con cancellazione gratuita da 1 a 7 giorni prima del check-in), da abbinare ad un piano tariffario non rimborsabile.

Una volta effettuato questo passaggio, il tuo annuncio sarà completo. Assicurati di collegarlo correttamente al tuo channel manager prima di andare online!

⚡ Come aumentare la visibilità dell’annuncio?

• Aggiorna le disponibilità settimanalmente
• Rispondi velocemente ai messaggi degli ospiti
• Attiva promozioni Genius strategicamente, quando disponibile
• Accetta prenotazioni senza carta di credito per periodi di bassa stagione

❗ Errori comuni da evitare

Errore	Perché è grave
Foto scadenti o troppo poche	Riduce la fiducia degli utenti
Prezzo incoerente col mercato	Ti rende invisibile nei risultati
Non rispondere rapidamente	Peggiora la tua posizione algoritmica
Politiche troppo rigide	Riducono drasticamente il tasso di prenotazione

 

✅ Checklist HomeUnity per un annuncio Booking perfetto

• Foto professionali e luminose
• Titolo accattivante
• Descrizione empatica e chiara
• Prezzo competitivo
• Politica di cancellazione flessibile
• Aggiornamento quotidiano del   calendario
• Risposta ai messaggi entro 1 ora

 

❓ Domande Frequenti (FAQ)

Serve la Partita IVA per pubblicare su Booking?

No, ma è obbligatoria per chi gestisce più immobili o attività continuativa.

Posso caricare più appartamenti con un solo account?

Sì. Booking permette la gestione multi-proprietà da un unico profilo.

Cosa succede se sbaglio un’informazione nella scheda?

Puoi sempre modificarla. Ti consigliamo di mantenere la massima accuratezza per evitare penalizzazioni.

🏆 Conclusione

Un annuncio su Booking non è solo una vetrina: è il tuo principale strumento di vendita.
Costruirlo bene può fare la differenza tra una casa piena tutto l’anno e una piena solo d’estate.

Se vuoi ottimizzare i tuoi annunci o creare strategie personalizzate per aumentare le prenotazioni,
Contatta HomeUnity: ti aiutiamo a far brillare la tua casa nel mare di Booking.com.