Come aprire una casa vacanze in Lombardia

Come aprire una casa vacanze in Lombardia?

Aprire una casa vacanze in Lombardia può sembrare un percorso ad ostacoli burocratici, ma con le giuste informazioni diventa un’avventura alla portata di tutti. Che tu abbia un appartamento a Milano, una villetta sul Lago di Como o una casetta in Valtellina, trasformarla in un alloggio per turisti richiede alcuni passaggi obbligati. Niente panico però: questa guida completa ti accompagnerà passo passo, chiarendo i dubbi più comuni e svelando qualche curiosità sul contesto lombardo.  Puoi trovare maggiori informazioni anche nella nostra guida DEFINITIVA, valida per tutto il territorio nazionale.

In questo articolo, faremo un approfondimento per la regione lombardia, con una guida step-by-step per aprire la tua prima CAV (Casa Vacanze).

Prima di tuffarci nella burocrazia, è importante capire che tipo di attività vuoi avviare: c’è differenza tra affittare casa ai turisti come semplice privato (la cosiddetta locazione turistica o affitto breve) e gestire una vera e propria casa vacanze in forma imprenditoriale. Vediamo subito quali sono le differenze, perché la scelta iniziale condizionerà i passi successivi da compiere.

1. Casa Vacanze o Locazione Turistica? Scegli la Forma Giusta

Il primo bivio riguarda la natura della tua attività: vuoi affittare l’alloggio in modo occasionale, senza troppi fronzoli, oppure offrire un’esperienza più strutturata con servizi aggiuntivi degni di un B&B? In termini pratici, la distinzione è tra locazione turistica (affitto breve) e casa vacanze (struttura ricettiva extralberghiera). Sembrano sinonimi, ma la legge li tratta in modo diverso. Ecco una tabella comparativa per chiarire i punti chiave:

Aspetto	Locazione Turistica (Affitto breve)	Casa Vacanze (Attività ricettiva)
Definizione	Contratto di affitto di breve durata (max 30 giorni) per finalità turistiche, senza servizi extra. È la semplice messa a disposizione dell’alloggio ammobiliato.	Struttura ricettiva extra-alberghiera: affitto temporaneo di un immobile con possibilità di offrire servizi aggiuntivi tipici degli hotel (es. colazione, pulizia giornaliera, trasporto). Può essere gestita in forma imprenditoriale o (in alcuni casi limitati) in forma non imprenditoriale.
Servizi offerti	Solo servizi base: alloggio, utenze incluse, pulizia finale e fornitura biancheria ad ogni cambio ospite. Non sono ammessi altri servizi extra al di fuori di questi minimi.	Oltre all’alloggio, possono essere offerti servizi aggiuntivi agli ospiti (pulizie durante il soggiorno, cambi biancheria extra, colazione, tour, ecc.), avvicinandosi all’offerta di un B&B o hotel.
Durata del soggiorno	Massimo 30 giorni per singolo contratto. Se il soggiorno supera i 30 giorni, diventa un affitto tradizionale con obbligo di registrazione del contratto. Di solito gli affitti brevi durano da pochi giorni a qualche settimana.	Può coprire sia soggiorni brevi che medi (in genere da 3 giorni fino a 3 mesi consecutivi secondo la definizione classica). Spesso è flessibile, ma rimane temporaneo (non è una locazione residenziale di lungo periodo).
Iter Amministrativo	È comunque obbligatorio ottenere il Codice Identificativo Regionale (CIR) e seguire gli adempimenti di legge (comunicazione ospiti alla Questura, flussi turistici, ecc.).	SCIA obbligatoria al SUAP comunale prima di iniziare l’attività(se in forma imprenditoriale). In Lombardia, le case vacanze rientrano tra le strutture per cui è richiesta almeno una Segnalazione o Comunicazione di inizio attività al Comune. Dopo la SCIA, si ottiene il CIR regionale e si procede con tutti gli altri adempimenti come per qualunque struttura ricettiva (Alloggiati Web, ISTAT, etc.).
Partita IVA	Non obbligatoria se affitti come privato in modo non imprenditoriale. I redditi sono dichiarati come “redditi fondiari” (se affitti un immobile di tua proprietà) o “redditi diversi” se l’attività è occasionalef. Puoi optare per la cedolare secca al 21% sugli affitti brevi, che spesso viene trattenuta alla fonte da portali come Airbnb.	Obbligatoria se in forma imprenditoriale (ad es. se gestisci più immobili o offri servizi extra continuativamente). In tal caso dovrai aprire una Partita IVA e inquadrare l’attività con un codice ATECO appropriato, con tassazione da reddito d’impresa (es. puoi aderire al regime forfettario se ne hai i requisiti, oppure regime ordinario con IVA). Se gestita in forma occasionale e con un solo immobile, alcune regioni (come la Lombardia) consentono di operare senza P.IVA, ma al superare certe soglie (vedi riga successiva) scatta l’obbligo di imprenditorialità.
Numero di immobili gestiti	Puoi affittare anche più case, ma se superi 3 immobili nello stesso Comune, la legge ti considera imprenditore a tutti gli effetti. In pratica, fino a 3 immobili (nella stessa città) puoi provare a restare “privato”, oltre diventa obbligatorio operare come impresa con Partita IVA.	Nessun limite specifico di legge al numero di immobili, perché per definizione chi gestisce una “casa vacanze” è già imprenditore o comunque ha fatto una SCIA. Se operi con P.IVA puoi gestire illimitati immobili (compatibilmente con le autorizzazioni necessarie per ognuno). Ricorda però che gestire tante case richiede più organizzazione e rispetto di più regolamenti locali.
Contratto e documenti per gli ospiti	Contratto di locazione turistica consigliato per iscritto ad ogni ospite (obbligatorio se >30 giorni e da registrare all’Agenzia Entrate se supera 30 giorni). Per affitti brevi standard (<30gg) il contratto può essere non registrato, ma è buona prassi far firmare una lettera di incarico o usare la conferma di prenotazione della piattaforma.	Nessun contratto di affitto tradizionale: il rapporto con l’ospite è regolato come fornitura di servizio ricettivo (simile a un hotel o B&B). Non serve far firmare un contratto di locazione, ma devi esporre tariffe e regolamento interno nell’alloggio come richiesto ai sensi delle norme comunali/regionali. È obbligatorio emettere una ricevuta o fattura per ogni pagamento ricevuto dall’ospite, in quanto attività ricettiva a tutti gli effetti.
Adempimenti burocratici	– CIR e CIN obbligatori: devi ottenere il Codice Identificativo Regionale lombardo e poi il Codice Identificativo Nazionale entro i termini di legge. Comunicazione in Questura (Alloggiati Web): obbligatoria per ogni ospite entro 24 ore dall’arrivo. – Tassa di soggiorno: se prevista dal Comune, devi riscuoterla e versarla (anche se alcuni portali la incassano per te, rimane l’obbligo di dichiararla al Comune). – Registro presenze/ISTAT: obbligo di registrare le presenze degli ospiti sul portale regionale (ROSS1000 in Lombardia) per fini statistici ISTAT.	Oltre a quanto elencato per la colonna a sinistra (CIR, CIN, Questura, tassa soggiorno, ecc.), si aggiungono: – SCIA al SUAP: devi inviare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività al Comune prima di iniziare, pena sanzioni. – Esposizione prezzi e cartellonistica: come struttura ricettiva devi esporre il listino prezzi ufficiale fornito dal Comune e altri avvisi obbligatori. – Requisiti tecnici: assicurati che l’immobile rispetti i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza impianti, ecc., come richiesto per le strutture ricettive (in genere basta essere a norma di legge sull’abitabilità, più eventuali dotazioni di sicurezza).

 

2. Iter Burocratico in Lombardia: i Passi Principali

Ora che hai chiara la differenza tra le varie formule, passiamo alle fasi burocratiche per aprire la tua casa vacanze in Lombardia. La Lombardia, con il suo mix di metropoli, laghi e montagne, attira ogni anno milioni di visitatori, quindi le istituzioni hanno messo a punto procedure (in parte digitalizzate) per regolare gli affitti turistici. Di seguito elenchiamo in ordine logico i vari step amministrativi da seguire, indicando per ognuno tempistiche tipiche e priorità. Armati di pazienza e SPID, e procediamo!

2.1 Comunicazione al SUAP (SCIA o CIA) – Avvio dell’Attività

Il primo passo ufficiale per aprire una casa vacanze è comunicare al Comune l’inizio della tua attività. In Lombardia questo avviene tramite lo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del Comune dove si trova l’immobile. A seconda dei casi dovrai presentare:

• Una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) se stai aprendo una vera e propria struttura ricettiva imprenditoriale (ad esempio, un’attività di CAV gestita in forma imprenditoriale, o se offri servizi aggiuntivi tipici di hotel/B&B). La SCIA è un’autocertificazione con cui dichiari di possedere i requisiti richiesti e ti permette di iniziare subito l’attività dal giorno della presentazione (è a efficacia immediata, salvo controlli successivi).
• Una CIA (Comunicazione di Inizio Attività) se affitti l’alloggio in forma non imprenditoriale (locazione turistica). In Lombardia la normativa prevede che anche gli alloggi dati in locazione per finalità turistiche ai sensi della legge 431/1998 presentino al SUAP la CIA. In pratica, pure se sei un privato senza Partita IVA devi fare questa comunicazione, che è meno onerosa della SCIA ma serve a censire l’attività.

In molti Comuni la SCIA/CIA si presenta telematicamente tramite il portale impresainungiorno.gov.it o attraverso il portale digitale SUAP locale. Informati sul sito del tuo Comune: potrebbe esserci una sezione “Fare Impresa” o “Sportello SUAP” con moduli e guide specifiche (ad esempio Milano ha un portale SUAP dedicato).

Tempistiche: La SCIA, per legge, ha effetto immediato alla presentazione: potresti teoricamente iniziare ad affittare dal giorno stesso. La CIA analogamente è una comunicazione immediata. In pratica, però, ti conviene attendere i prossimi step (ottenimento codici e credenziali) prima di accogliere ospiti. Inoltre, spesso il Comune o la Provincia ti contatteranno a seguito della SCIA/CIA per fornirti accessi ai sistemi informativi (vedi punto successivo). Tieni conto che preparare la SCIA/CIA richiede qualche giorno per raccogliere i documenti e compilare correttamente tutti i campi – un errore può comportare ritardi o, peggio, sanzioni se l’attività parte senza requisiti. Meglio fare le cose per bene e, se hai dubbi, chiedere lumi direttamente al SUAP comunale (sono lì per aiutarti!).

Errori comuni da evitare: Non avviare mai l’attività prima di aver presentato la SCIA/CIA, anche se ti sembra una formalità. Operare senza aver segnalato l’inizio attività può portare a multe salate e perfino alla chiusura coatta dell’alloggio. Ricorda: la SCIA/CIA è il tuo lasciapassare legale.

2.2 Ottenere il Codice Identificativo Regionale (CIR)

Una volta che hai inviato la SCIA o la CIA al Comune, scatta la fase successiva: ottenere il CIR. Il Codice Identificativo di Riferimento (CIR) è un codice univoco che la Regione Lombardia assegna ad ogni alloggio destinato a locazione turistica o struttura ricettiva extra-alberghiera. È nato per migliorare la qualità dell’offerta e semplificare i controlli, ed è obbligatorio dal 2018 per pubblicare annunci e promuovere l’attività. In altre parole, senza CIR non potresti (legalmente) mettere online il tuo annuncio su Airbnb & co., quindi è un passo fondamentale.

Come si ottiene il CIR? Ecco gli step riassunti:

1. Comunicazione dal Comune alla Provincia: dopo la tua SCIA/CIA, il Comune la trasmette all’ente competente (Provincia o Città Metropolitana di Milano).
2. Credenziali per ROSS1000: la Provincia/Città Metropolitana ti contatta (di solito via email) fornendoti le istruzioni per accedere a ROSS1000, il portale regionale di gestione dei flussi turistici. Ti verranno dati un nome utente e una password (oppure verrà abilitato l’accesso con il tuo SPID/CIE) per entrare nel tuo profilo di struttura.
3. Visualizzazione del codice: accedendo a ROSS1000, troverai registrata la tua struttura appena attivata. Il codice regionale assegnato corrisponde al CIR. Sarà una sequenza alfanumerica (spesso composta dal codice ISTAT del Comune + altri numeri). Ad esempio, un CIR potrebbe apparire come “CIR 012345-CNI-00123” (questo è solo un esempio indicativo). Segnati questo codice perché dovrai usarlo in varie occasioni.

Il CIR in Lombardia va pubblicizzato come previsto dalla legge. Ciò significava, finora, inserirlo in tutti gli annunci, siti e materiale promozionale relativo alla tua casa vacanze, e spesso esporlo anche nell’alloggio. Ad esempio, negli annunci online si usa la dicitura “Codice CIR: xxxxxxx”. Questo è servito a rendere riconoscibili le strutture autorizzate. Curiosità: la Lombardia è stata pioniera in Italia su questo fronte, seguita poi da altre regioni, tanto che dal 2024 lo Stato ha introdotto un codice nazionale (CIN) valido ovunque che di fatto sostituirà quelli regionali nei materiali promozionali (vedi prossimo punto).

Tempistiche: l’ottenimento del CIR dipende dalla velocità con cui Provincia/Comune processano la pratica. Spesso avviene nel giro di pochi giorni fino a 2-3 settimane. Se passano, ad esempio, 15-20 giorni senza notizie, puoi sollecitare l’ufficio provinciale turismo competente. A Milano Città Metropolitana solitamente invia le credenziali ROSS1000 via PEC o email in una-due settimane. Nelle province più piccole potrebbe essere anche più rapido.

Attenzione: finché non hai il CIR, non pubblicare annunci dell’alloggio per affitti brevi. La legge regionale prevede sanzioni se promuovi l’immobile senza indicare il codice.

Quindi, porta un filo di pazienza: appena il CIR sarà disponibile, potrai finalmente “andare online” in regola (anche se, come vedremo, dovrai poi aggiornare l’annuncio col CIN nazionale successivamente).

2.3 Richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Novità recente del panorama normativo italiano è il CIN (Codice Identificativo Nazionale), in vigore dal 2024. Si tratta di un codice univoco nazionale che sostituisce o integra i codici regionali ai fini della pubblicità degli annunci. In pratica, il CIN è il codice che dovrai mostrare agli ospiti (e nei tuoi annunci) affinché le autorità possano identificare la struttura in un database nazionale. È stato introdotto dal DL 154/2023 e dalla legge 191/2023, e tutte le strutture ricettive – alberghiere, extra-alberghiere e anche le locazioni turistiche – devono averlo.

Per ottenere il CIN devi già avere il CIR regionale. Infatti la procedura per il CIN consiste nel registrarsi sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo e, una volta autenticati con SPID/CIE, “agganciare” la propria struttura inserendo il CIR. Il sistema nazionale recupera i dati e genera il nuovo codice CIN associato. In sintesi: accedi al portale BDSR (bdsr.ministeroturismo.gov.it) con identità digitale, cerchi la tua struttura tramite il CIR e ottieni il CIN.

Quando va richiesto il CIN? Ci sono scadenze precise stabilite per legge:

• Se la tua struttura aveva già un CIR prima del 2 novembre 2024, devi procurarti ed esporre il CIN entro il 1° gennaio 2025.
• Se invece ottieni il CIR dopo il 2 novembre 2024 (quindi sei una nuova attivazione), devi richiedere ed esporre il CIN entro 30 giorni dall’ottenimento del CIR.

In pratica, chi apre una nuova casa vacanze ora ha un mese di tempo circa per mettersi in regola con il codice nazionale.

Come “esporre” il CIN? Il Ministero del Turismo richiede che il CIN sia utilizzato in ogni annuncio e attività di commercializzazione dell’alloggio. Dunque, come prima facevi con il CIR, dovrai indicare il CIN nei tuoi annunci online, sui siti web, brochure, ecc. Inoltre, la Regione Lombardia consiglia di esporre fisicamente il codice all’esterno della struttura.

Tempistiche: richiedere il CIN online è relativamente rapido se tutto funziona: l’accesso con SPID è immediato e, se la tua struttura risulta già nel database (dopo la comunicazione Regione-Stato), il codice potrebbe essere generato subito. In caso di problemi (ad esempio il CIR non viene riconosciuto), dovrai contattare l’assistenza del Ministero del Turismo o verificare con la Regione se i tuoi dati sono stati trasmessi correttamente.

2.4 Credenziali per il Portale Alloggiati Web (Polizia di Stato)

Siamo arrivati ad un adempimento fondamentale in tema di sicurezza: la registrazione degli ospiti sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. In Italia, chi affitta immobili a turisti (sia come privato che come impresa) ha l’obbligo di comunicare alle autorità di pubblica sicurezza le generalità di ogni ospite entro 24 ore dall’arrivo, secondo l’art. 109 del TULPS.

Questo compito, un tempo svolto consegnando a mano le “schedine alloggiati” in Questura, oggi si espleta online tramite il portale AlloggiatiWeb.

Come ottenere le credenziali? Bisogna rivolgersi alla Questura competente per territorio, cioè la Questura della provincia in cui si trova la tua casa vacanze. Ogni Questura ha una sezione dedicata sul sito Polizia di Stato con informazioni e moduli. In generale la procedura è:

• Scarica e compila il modulo di richiesta credenziali (di solito si chiama Richiesta di abilitazione al servizio Alloggiati Web). Sul modulo indicherai i tuoi dati, quelli dell’immobile, il titolo con cui lo gestisci (proprietario/gestore) e allegherai copia di un documento d’identità.
• Invia la richiesta alla Questura. Puoi farlo via PEC (posta elettronica certificata) all’indirizzo PEC indicato dalla Questura, oppure in alcuni casi tramite email ordinaria o consegnando di persona presso l’ufficio alloggiati della Questura. Verifica le istruzioni specifiche per la tua provincia: ad esempio, alcune Questure richiedono espressamente l’invio via PEC in formato PDF firmato digitalmente. Se non hai una PEC, spesso accettano la pratica allo sportello su appuntamento.
• Attendi le credenziali. La Questura, una volta verificata la documentazione (potrebbero controllare che tu abbia presentato SCIA/CIA o altro titolo), procederà a creare il tuo account. Ti verranno fornite username e password per accedere al portale Alloggiati. In alcune province le credenziali iniziali vanno ritirate di persona per ragioni di sicurezza (ti daranno un appuntamento per consegnarti la busta con user e password). In altre, inviano le credenziali via PEC all’indirizzo che hai fornito.

Tempistiche: quanto ci vuole per ottenere le credenziali? Dipende dalla Questura: può essere questione di pochi giorni (2-3 giorni in province snelle) fino a qualche settimana nelle grandi città. In genere entro 1-2 settimane dovresti riuscire ad avere l’account attivocleanbnb.net. Poiché senza credenziali non puoi ospitare legalmente (non potresti comunicare i dati degli ospiti come richiesto), conviene avviare la richiesta Alloggiati subito dopo la SCIA/CIA, in parallelo alla richiesta del CIR. Così mentre aspetti il CIR e CIN, stai anche ottenendo l’abilitazione di pubblica sicurezza.

Suggerimenti pratici:

• Se dopo una settimana dall’invio PEC non hai riscontro, puoi provare a chiamare l’ufficio alloggiati in Questura per conferma ricevuta.
• Preparati a dover ritirare le credenziali di persona: in tal caso verifica giorni e orari di apertura dell’ufficio (evita viaggi a vuoto!). Porta con te un documento quando vai.
• Non condividere le credenziali con nessuno: sei responsabile della loro custodia. Se delegassi qualcuno (es. un property manager) a inserire le schedine, esiste la possibilità di nominare un delegato ma informati bene in Questura su come gestirlo (in genere ciascuno deve avere le proprie credenziali, c’è una procedura di delega formalizzata).

2.5 Registrazione dei Flussi Turistici (ISTAT) e Tassa di Soggiorno

Oltre alla Questura, c’è un altro ente che vuole sapere chi soggiorna nella tua struttura: l’ISTAT, per fini statistici sul turismo. In Lombardia, la raccolta di queste informazioni avviene attraverso il portale ROSS1000, lo stesso dove hai ottenuto il CIR. Infatti, una volta che hai accesso a ROSS1000, potrai (e dovrai) utilizzarlo per inserire le presenze turistiche nella tua struttura, di solito con cadenza mensile. I dati richiesti sono numerici e aggregati (es. numero di arrivi e presenze per nazionalità, ecc.), e servono a compilare le statistiche ufficiali sul movimento turistico. Il portale ROSS1000 ha delle scadenze mensili: ad esempio, entro il 5 del mese successivo devi inserire i dati del mese precedente. Ti conviene aggiornare mano a mano o a fine mese per non dimenticare. Fortunatamente, molti gestionali o channel manager possono interfacciarsi col portale per automatizzare l’invio dati ISTAT; in alternativa farlo manualmente richiede pochi minuti al mese, specie se hai un solo appartamento.

Parallelamente, c’è l’Imposta di Soggiorno. Questa è una tassa comunale che la maggior parte delle città turistiche applica: in Lombardia, quasi tutti i comuni con flusso turistico l’hanno introdotta (Milano, Bergamo, Como, Mantova, località sui laghi, ecc.). Le regole variano da città a città, ma in generale funziona così: per ogni notte di soggiorno il turista paga una quota extra, che l’host riscuote e poi versa interamente al Comune. Ad esempio, a Milano l’imposta di soggiorno è (ipoteticamente) 3 € a notte per persona: se ospiti 2 persone per 3 notti, dovrai raccogliere 18 € di tassa e poi versarli al Comune di Milano.

Come si gestisce la tassa di soggiorno? Puoi leggere tutto nella nostra guida dedicata alla tassa di soggiorno!

 

2.6 Altri Adempimenti Locali

Oltre a quanto sopra, controlla sempre se il tuo Comune richiede ulteriori comunicazioni o permessi. Ad esempio, alcuni Comuni potrebbero aver istituito registri o procedure ad hoc per le locazioni turistiche (oltre al CIR/CIN). Potrebbero anche esistere regolamenti urbanistici che limitano gli affitti brevi in certe zone o condomìni. In Lombardia non vi è (al 2025) una normativa regionale restrittiva come in altre regioni, ma i Comuni hanno potere di regolamentazione. Per esempio, Milano in passato ha discusso norme su affitti brevi in condominio, e altre città (es. Bergamo Alta) limitano il numero di B&B nel centro storico. Informati presso il SUAP comunale se ci sono delibere o regolamenti specifici sul tuo territorio.

Un aspetto spesso trascurato è il rapporto con il condominio: se l’immobile si trova in un condominio, verifica il regolamento condominiale. Un regolamento contrattuale potrebbe vietare espressamente di destinare gli appartamenti ad uso turistico; in tal caso rischieresti cause civili dai condomini. La Cassazione in generale ha stabilito che l’affitto breve non può essere impedito se il regolamento non lo menziona esplicitamente, ma meglio prevenire attriti con i vicini. Quindi parla in assemblea, spiega le tue intenzioni e rassicura sulla gestione civile degli ospiti. Eviterai lamentele future e magari otterrai consigli (o segnalazioni di potenziali problemi da risolvere prima di partire).

3. Obblighi Informativi e Documentali

Gestire una casa vacanze non significa solo fare check-in e pulizie: ci sono anche alcuni obblighi informativi e documentali da rispettare per tutelare te, gli ospiti e stare nelle regole. Vediamoli in dettaglio.

3.1 Assicurazione e Sicurezza

Assicurazione: Non è legalmente obbligatorio avere un’assicurazione specifica per la casa vacanze, ma è fortemente consigliato. Una polizza di responsabilità civile verso terzi (RCT) ti protegge nel malaugurato caso in cui un ospite si faccia male nella casa (es. scivola e si rompe una gamba, o crolla una parte del soffitto causando danni). Molte assicurazioni casa escludono l’uso commerciale/turistico, quindi parla col tuo assicuratore e verifica se la tua polizza copre gli affitti brevi o se serve un’estensione. Esistono prodotti ad hoc per affitti turistici. Alcune piattaforme offrono coperture assicurative di base, ma non farci eccessivo affidamento: è meglio avere una polizza propria, specie se gestisci l’attività in grande stile. In alcune regioni o comuni, avere un’assicurazione RCT è addirittura indicato come requisito consigliato per l’esercizio (ad esempio, normative locali potrebbero richiederla implicitamente quando parlano di “polizze assicurative verso terzi” per le strutture ricettive).

Sicurezza impianti e ambiente: Prima di ospitare, assicurati che l’alloggio sia a norma sotto il profilo elettrico, gas, riscaldamento. Se hai certificati di conformità degli impianti, conservali. Verifica la presenza di un estintore e di un rilevatore di fumo (non obbligatori per legge in un appartamento privato, ma fortemente consigliati). Se c’è un impianto a gas, installa un rilevatore di monossido di carbonio. Sono piccole accortezze che possono prevenire tragedie e dimostrano diligenza.

Dotazioni di primo soccorso: tieni in casa un kit di pronto soccorso ben rifornito, facilmente accessibile dagli ospiti. Non è un obbligo formale, ma un segno di professionalità e può tornare utile.

Capienza massima: sai quante persone puoi ospitare al massimo? Controlla l’agibilità e i locali: in genere un monolocale ospita max 2 persone, un bilocale 3-4, ecc., a seconda dei posti letto e metri quadri. Non superare mai la capienza dichiarata nella SCIA/CIA, potrebbe essere motivo di sanzione e problemi di sicurezza (in caso di emergenza, troppe persone in un alloggio piccolo sono un rischio).

3.2 Privacy e documenti ospiti

Gestendo ospiti, tratterai dati personali sensibili (nomi, documenti d’identità, ecc.). Devi quindi rispettare il Regolamento GDPR sulla privacy. In pratica:

• Informa gli ospiti sul trattamento dei dati: predisponi un breve documento di informativa privacy da consegnare o affiggere in casa, in cui spieghi che raccogli i loro dati ai fini di legge (comunicazione in Questura, adempimenti fiscali) e li conserverai per il tempo necessario, che non li userai per altri scopi senza consenso, ecc. Specificalo anche nel contratto o regolamento della casa.
• Conserva i documenti al sicuro: dopo aver registrato i dati sul portale Alloggiati, puoi (anzi, devi) cancellare o oscurare le copie dei documenti che ti sei fatto mostrare, a meno che tu non abbia altri obblighi. Non archivia scansioni di documenti in modo insicuro. Tendenzialmente, evita proprio di fotocopiare o trattenere i documenti originali: controllali al check-in e restituiscili subito all’ospite. I dati anagrafici li terrai solo nel portale PS e nei registri ISTAT.
• Registro ospiti interno: non è obbligatorio tenere un registro cartaceo degli ospiti (quello era in epoche passate), però potrebbe esserti utile avere una lista per tuo uso interno con nome, data di soggiorno, contatti, per eventuali necessità. Se la tieni, proteggi quei dati e non lasciarli in vista di altri ospiti.

Se installi telecamere di sorveglianza in casa o aree comuni, occhio: puoi farlo solo in zone comuni (salotto, ingresso) e devi informare chiaramente gli ospiti con cartelli e nell’informativa privacy. Mai installare telecamere in aree private come bagno o camera da letto (sarebbe un reato). Molti host evitano le telecamere interne e optano al massimo per una videocamera all’ingresso esterno per controllare accessi – sempre segnalata.

3.3 Cartellonistica e Informazioni ai Turisti

Una casa vacanze in Lombardia, essendo assimilata a una struttura ricettiva extra-alberghiera, deve esporre alcune informazioni obbligatorie:

• Cartello con Codice e Identificazione: come già accennato, all’esterno della porta o all’ingresso metti un cartello con il nome della struttura (se ne hai uno) e il codice identificativo. Ad esempio: “Casa Vacanze La Mimosa – CIR 012345678 – CIN AB123CD”. Questo non solo ottempera alla normativa, ma aiuta anche gli ospiti a trovare il posto giusto e conferma ai vicini che l’attività è registrata (trasparenza).
• Tabella prezzi e servizi: all’interno, in un luogo ben visibile (di solito vicino alla porta o su un tavolino), esponi la tabella dei prezzi vidimata dal Comune (se fornita) con i prezzi massimi per notte/persona, eventuali supplementi e periodi di alta stagione. Anche se gestisci un solo appartamento, questa è una formalità prevista per le CAV in forma imprenditoriali.
• Regolamento interno e info di sicurezza: predisponi un regolamento della casa da lasciare stampato (magari in italiano e inglese) che copra: divieto di fumare (se lo vieti), uso corretto di impianti, orari di silenzio condominiali, regole per la spazzatura (in Lombardia ci tengono alla raccolta differenziata, spiega come fare), Wi-Fi e password, contatti di emergenza. Includi anche i numeri di emergenza (112 Numero Unico Europeo in Lombardia per ambulanza, pompieri, polizia). Se l’alloggio è grande, aggiungi una piantina con le vie di fuga in caso di incendio (soprattutto se è in un condominio, indica le scale, l’ascensore da non usare in caso di incendio, ecc.). Non è obbligatorio per legge in un piccolo appartamento, ma denota professionalità e può essere utile.
• Libro degli ospiti (Guestbook): non obbligatorio ovviamente, ma lasciarne uno dove i viaggiatori possono scrivere commenti e impressioni può essere carino e fa parte dell’esperienza. Questo attiene più al marketing che alla burocrazia, ma è quel tocco personale che rende la tua casa vacanze memorabile.

3.4 Altri Documenti da Tenere a Portata

Riassumiamo i documenti che dovresti sempre avere a portata di mano (in formato cartaceo o digitale) in caso di controlli o semplicemente per tua organizzazione:

• Copia della SCIA/CIA presentata al Comune e relativa ricevuta di protocollazione.
• Certificato/attestazione del CIR (screenshot o email dalla Regione con il codice).
• Certificato di assegnazione CIN (screenshot o PDF dal portale BDSR).
• Credenziali Alloggiati Web e ultime ricevute invii Questura (salvate su PC, ma averne una stampata come esempio può rassicurare un ispettore che controlla).
• Credenziali e screenshot invio dati ROSS1000 per i flussi turistici (ad es. il riepilogo mensile inviato).
• Ricevute e dichiarazioni imposta di soggiorno inviate al Comune.
• Registro dei pagamenti degli ospiti (anche un semplice elenco di prenotazioni con importi, utile in caso di controlli fiscali).
• Copie delle ultime ricevute/fatture emesse agli ospiti.
• Polizza assicurativa: copia del contratto di assicurazione, pronta da esibire se richiesto (raramente lo chiederanno, ma non si sa).
• Certificazioni impianti (elettrico, gas) e ultimo certificato di prestazione energetica (APE) dell’immobile. La normativa non richiede di mostrarlo agli ospiti ma in teoria se affitti dovrebbe esser disponibile.

Tieni tutto organizzato in una cartellina o in cloud. All’occorrenza, sarai pronto a dimostrare che la tua casa vacanze è in regola come un orologio svizzero (anzi lombardo!).

4. Tempistiche, Ordine di Priorità e Consigli Finali

Aprire una casa vacanze non si fa in un giorno, ma con un po’ di pianificazione si può partire nell’arco di qualche settimana. Ecco una possibile timeline con ordine di priorità delle attività, che puoi usare come riferimento:

1. Studio iniziale e decisione formula (Giorno 0-7): informati (se stai leggendo questa guida sei già su ottima strada!), decidi se operare come privato o aprire P.IVA, verifica il regolamento del condominio e la fattibilità. In questa fase potresti fare un salto al SUAP o contattare l’ufficio turismo del Comune per raccogliere informazioni preliminari.
2. Preparazione documenti e adempimenti fiscali (Giorno 7-14): se hai scelto di aprire Partita IVA, questo è il momento di farlo (ci vogliono pochi giorni per ottenerla). Contestaulmente, puoi registrarti ad eventuali portali comunali (tassa di soggiorno) e prendere contatto con un commercialista. Prepara il modulo per la SCIA/CIA e raccogli tutti i dati richiesti. Pianifica eventuali adeguamenti in casa (comprare estintore, installare rilevatori, stampare cartelli) mentre attendi la burocrazia.
3. Invio SCIA/CIA al SUAP (Giorno 15 circa): invia telematicamente la segnalazione/comunicazione al Comune. Appena hai la ricevuta protocollata, legalmente l’attività è avviata – ma non iniziare ancora a ospitare. Usa i giorni immediatamente successivi per…
4. Richiesta credenziali Questura (Giorno 16): il giorno dopo la SCIA invia subito la richiesta Alloggiati Web alla Questura competente. Così parte la pratica per le credenziali, che spesso è l’elemento più lento.
5. Attesa CIR e credenziali (Giorno 17-30): in questo periodo aspetterai l’email dalla Provincia con accesso a ROSS1000 (CIR) e la risposta della Questura. Nel frattempo, prepara l’alloggio per gli ospiti: pulizie profonde, allestisci il necessario (biancheria, kit cortesia), scatta foto di qualità per gli annunci. Prepara anche i testi dell’annuncio, il regolamento della casa, l’informativa privacy, ecc. In pratica, mettiti nei panni del primo ospite e sistema tutto. Se entro un paio di settimane non hai notizie dal CIR, sollecita; idem per la Questura dopo 10-15 giorni se nulla si muove.
6. Ricezione CIR (ipotetico Giorno 20): supponiamo che dopo circa 1 settimana dal SUAP tu riceva le credenziali ROSS1000. Entra subito e recupera il tuo CIR. Con quello, procedi senza indugio a richiedere il CIN sul portale ministeriale (potresti farlo lo stesso Giorno 20). Potenzialmente, potresti ottenere il CIN in pochi minuti online. Segnati bene anche questo codice.
7. Ultimi ritocchi pre-go live (Giorno 21-30): stampa il cartello con i codici da esporre, compila ed esponi il listino prezzi (se dovuto), assicurati che tutto sia pronto. Potresti in questi giorni registrarti sui portali come Airbnb, Booking, VRBO ecc. e creare l’annuncio ma non pubblicarlo ancora senza credenziali Questura. Puoi salvare la bozza in attesa di essere operativo.
8. Ricezione credenziali Alloggiati (ipotetico Giorno 25-30): quando la Questura ti fornirà username e password, fai subito un test di accesso al portale Alloggiati, scarica il certificato o i codici di sicurezza per accessi futuri e assicurati di saper inserire una schedina (puoi provare a inserire una fittizia per capire, ma senza inviarla ovviamente). Da questo momento hai tutto ciò che serve per iniziare ad ospitare in regola! 🎉
9. Pubblicazione annunci e apertura prenotazioni (Giorno 30+): ora puoi pubblicare l’annuncio inserendo il tuo CIN (e CIR se richiesto fino a fine transizione) nella descrizione, e iniziare a ricevere prenotazioni. Evita di far arrivare ospiti lo stesso giorno della pubblicazione: prenditi qualche giorno di margine nel calendario per eventualmente gestire ultimi dettagli.
10. Gestione continuativa: da qui in avanti la parola d’ordine è organizzazione. Ogni mese ricordati di inviare i dati statistici su ROSS1000 e dichiarare/pagare la tassa di soggiorno. Ogni giorno ricorda di comunicare gli ospiti sul portale Alloggiati entro 24 ore. Conserva tutti i documenti come detto. E focalizzati sull’ospitalità: far trovare un piccolo omaggio lombardo agli ospiti (es. una bottiglia di vino dell’Oltrepò Pavese, o dei biscotti di Prato della valle del Ticino) può valere una recensione 5 stelle 😉.

Consigli pratici ed errori comuni da evitare

Per concludere, ecco un elenco di consigli pratici e trappole da evitare quando apri la tua casa vacanze in Lombardia:

• Non improvvisare con la burocrazia: seguire tutti i passi (SUAP, codici, Questura, fisco) richiede tempo, ma farlo ti mette al riparo da multe. Evita la tentazione di “iniziare intanto in nero e poi regolarizzo”: i controlli ci sono e i vicini (o concorrenza) potrebbero segnalare una struttura non registrata. Meglio partire qualche settimana dopo ma in regola, che subire un accertamento dopo il primo weekend.
• Conosci le regole locali: ogni comune può avere peculiarità. Ad esempio, alcuni richiedono la classe energetica minima per affittare ai turisti o applicano contributi particolari. Informati sempre a livello locale (SUAP, ufficio turismo, polizia locale).
• Attento alle recensioni, ma senza stress: offrire un’esperienza positiva ai tuoi ospiti è il fine ultimo. Un errore comune è concentrarsi solo sugli aspetti burocratici (fondamentali) e trascurare la parte esperienziale. In Lombardia i turisti apprezzano le informazioni sul territorio: prepara magari una piccola guida nella casa con i consigli sul quartiere, i ristoranti tipici (il risotto alla milanese migliore? Il punto panoramico sul lago nascosto? Falli sentire accolti come amici). Questo ti darà un vantaggio sulla concorrenza.
• Network locale: un’altra dritta è fare rete con altri host della zona. In Lombardia esistono gruppi Facebook o associazioni di host (ad esempio a Milano c’è una community molto attiva) dove ci si scambia consigli e aggiornamenti normativi. Può essere utile per restare al passo con eventuali nuove disposizioni (le normative possono cambiare: ad esempio, se la Regione modifica qualcosa sulla legge turismo, lo saprai subito tramite la comunità di host).
• Occhio alla stagionalità: se la tua casa vacanze è in una località turistica stagionale (es. montagna, lago d’estate), organizza la tua attività di conseguenza. Potrebbe convenire aprire la P.IVA con inizio attività mirato prima della stagione e magari prevedere una chiusura temporanea in bassa stagione (in alcuni casi puoi sospendere l’attività comunicandolo al SUAP se non affitti per un periodo lungo). Pianifica anche le tariffe in base agli eventi: Lombardia ospita fiere internazionali (il Salone del Mobile a Milano, ad esempio) che impennano la domanda – preparati per tempo.
• Mantenere la documentazione ordinata: tieni un archivio, anche digitale, di tutto. Se un domani vorrai vendere l’attività o affidarla a un gestore, avere già tutti i permessi e scartoffie in regola e facilmente reperibili aumenta il valore e ti fa risparmiare mal di testa. Inoltre, in caso di verifiche improvvise (possono arrivare agenti della Guardia di Finanza o Polizia Locale per controlli), più sarai pronto a mostrare documenti, più il controllo filerà liscio e senza sospetti.

Aprire e gestire una casa vacanze in Lombardia è sicuramente impegnativo all’inizio, ma regala anche molte soddisfazioni: non solo potrai ottenere un reddito extra, ma avrai la possibilità di far conoscere ai viaggiatori le bellezze del territorio lombardo, dai laghi alpini alle città d’arte, magari condividendo con loro qualche chicca che solo un locale conosce. Con questa guida hai una mappa dettagliata per navigare nella burocrazia e non perdere la rotta. Ora non resta che mettersi all’opera: in bocca al lupo per la tua nuova avventura da host! 🏠✨

Fonti e Riferimenti Utili:

• Regione Lombardia – Codice Identificativo di Riferimento (CIR): obblighi e procedura per ottenerlo regione.lombardia.itregione.lombardia.it.
• Regione Lombardia – Entrata in vigore del CIN: dettagli sul Codice Identificativo Nazionale e relative scadenze regione.lombardia.itregione.lombardia.it.
• Fiscomania – Casa vacanze o locazione turistica: quali differenze?: approfondimento sulle differenze normative e fiscali tra affitti brevi privati e attività di casa vacanze fiscomania.comfiscomania.com.
• Questura Polizia di Stato – Alloggiati Web: obbligo di comunicazione ospiti e procedura di registrazione online fiscomania.comcleanbnb.net.
• Normativa nazionale (D.L. 50/2017 art. 4) – definizione di locazioni brevi e regime fiscale (cedolare secca) fiscomania.com.
• Portali informativi (Lodgify, CleanBnB, etc.) – guide pratiche per host, da cui sono tratte alcune procedure e consigli operativi.