1. Cos’è la tassa di soggiorno e chi deve pagarla
La tassa di soggiorno (o imposta di soggiorno) è un tributo locale che si applica ai turisti che pernottano nelle strutture ricettive di Milano. In base al regolamento comunale, tutti i non residenti che alloggiano in qualsiasi struttura ricettiva (alberghiera o extralberghiera) sul territorio del Comune di Milano devono pagare questa imposta. L’importo è dovuto per persona e per ogni notte di soggiorno, fino a un massimo di 14 notti consecutive (oltre la 14ª notte generalmente non si applicano ulteriori quote).
L’obbligo di versamento materiale al Comune ricade sui gestori della struttura: il turista paga l’imposta al momento del soggiorno, ma è il gestore/host (o il property manager che lo rappresenta) a doverla riscquotere e successivamente riversarla al Comune. Le entrate raccolte con la tassa di soggiorno sono destinate per legge a finanziare interventi nel settore turistico locale, inclusa la manutenzione di beni culturali e ambientali e il potenziamento di servizi pubblici per i visitatori.
Chi paga e chi no: L’imposta si applica solo ai turisti non residenti (i residenti a Milano sono esclusi). Inoltre sono esenti dal pagamento alcune categorie particolari (vedi Sezione 3 per l’elenco completo degli esenti). Ad esempio, minori di 18 anni non pagano la tassa di soggiorno a Milano. Quando un ospite rientra in una categoria esente o ha diritto a riduzioni, deve compilare un’apposita modulo di autocertificazione di esenzione fornito dal gestore, da firmare e conservare come prova.
Storico: Milano ha introdotto l’imposta di soggiorno nel 2012 (Delibera Consiglio Comunale n.19 dell’11/06/2012) e nel tempo l’ha aumentata gradualmente per adeguarla alla crescente attrattività turistica della città. Dal 2018, il Comune di Milano ha anche stretto accordi con alcune piattaforme: ad esempio, Airbnb riscuote automaticamente la tassa di soggiorno per le prenotazioni sulla sua piattaforma (aggiungendola al prezzo pagato dall’ospite) e la versa direttamente al Comune con cadenza trimestrale, semplificando gli adempimenti per gli host.
2. Obblighi dei property manager e ruolo del Codice CIR
Per i property manager – ossia soggetti (imprese o professionisti) che gestiscono in modo organizzato affitti brevi e strutture extra-alberghiere per conto dei proprietari – vi sono specifici obblighi da rispettare, in aggiunta a quelli di un host privato occasionale. Di seguito i principali:
- Registrazione dell’attività ricettiva e Codice CIR: In Lombardia tutte le strutture ricettive, incluse le case/appartamenti per vacanze e gli alloggi in locazione turistica breve, devono essere registrati presso le autorità competenti. Leggi il nostro articolo sul nuovo regolamento 2025 per essere certo di non commettere errori.
- Iscrizione al portale comunale “SoggiorniAmo”: Il Comune di Milano mette a disposizione il portale web SoggiorniAmo per la gestione dell’imposta di soggiorno. Il property manager è tenuto a registrarsi su questa piattaforma per poter dichiarare e versare la tassa. L’accesso avviene dal sito istituzionale del Comune (sezione Tributi -> Imposta di Soggiorno) oppure direttamente tramite l’URL dedicato. La registrazione può essere effettuata:
- Con credenziali SPID (se il gestore è una persona fisica o ditta individuale, è possibile l’accesso rapido tramite identità digitale).
- Oppure tramite accreditamento manuale sul portale SoggiorniAmo (opzione usata tipicamente da aziende o agenzie di property management con Partita IVA). In fase di registrazione, il portale chiede di selezionare il tipo di utente: ad esempio “Attività” (impresa ricettiva), “Agenzia immobiliare”, “Persona fisica (non P.IVA)”, ecc., e di caricare un documento d’identità del legale rappresentante. Dopo l’approvazione da parte del Comune, si ottiene un ID utente e si imposta un PIN di accesso. Importante: il property manager che gestisce più immobili può accedere con un unico account e inserire nel portale tutte le strutture gestite (vedi Sezione 4 per dettagli).
- Obbligo di riscossione e ricevuta per gli ospiti: Il gestore (o property manager) è responsabile verso il Comune per la tassa di soggiorno. Dal maggio 2020 la normativa nazionale ha chiarito che i gestori “diventano responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno con diritto di rivalsa sui propri ospiti”, eliminando la figura dell’agente contabile” in senso stretto.
- Tenuta dei registri e documenti: Il property manager deve conservare copia dei documenti relativi alla tassa di soggiorno per eventuali controlli. In particolare, conservare per almeno 5 anni le ricevute rilasciate agli ospiti e le autocertificazioni di esenzione firmate da chi ne ha diritto. Questi documenti potrebbero essere richiesti dal Comune in caso di verifiche (ricordiamo che l’imposta di soggiorno è considerata denaro pubblico, quindi la gestione è soggetta a controllo rigoroso). Anche le ricevute di versamento al Comune andrebbero conservate a lungo (vedi Sezione 5).
- Dichiarazioni periodiche e versamenti al Comune: Come dettagliato nelle sezioni seguenti, il property manager è tenuto a presentare dichiarazioni trimestrali sul portale comunale, riepilogando i pernottamenti e l’imposta dovuta, e a versare le somme incassate entro precise scadenze trimestrali stabilite dal regolamento. Inoltre, una dichiarazione annuale riassuntiva deve essere inviata ogni anno (allo Stato) entro il 30 giugno. La mancata presentazione delle dichiarazioni o il mancato/ritardato versamento comportano sanzioni significative (vedi Sezione 5). In pratica, per il property manager questo si traduce in un calendario di adempimenti da rispettare e in una corretta tenuta contabile di quante persone hanno pernottato, per quante notti, chi ha pagato l’imposta e chi era esente.
3. Tariffe in vigore e modalità di calcolo dell’imposta
L’importo della tassa di soggiorno è determinato dal tipo di struttura ricettiva e dal periodo di permanenza. A Milano le tariffe sono stabilite dalla Giunta Comunale e possono essere aggiornate di anno in anno. Di seguito riepiloghiamo le tariffe valide da 1° gennaio 2025 (importi per persona a notte) in base alla categoria della struttura:
- Strutture extra-alberghiere (affitti brevi): Case e appartamenti per vacanze (CAV), bed & breakfast, affittacamere, locande, foresterie lombarde e altre strutture ricettive extra-alberghiere – €6,30 a persona per notte.
- Ostelli della gioventù e campeggi: €3,50 a persona per notte.
- Case per ferie: €4,90 a persona per notte.
- Hotel e strutture alberghiere:
- 1 stella: €3,50 a notte per persona;
- 2 stelle: €4,90 a notte;
- 3 stelle: €6,30 a notte;
- 4 stelle: €7,00 a notte;
- 5 stelle: €7,00 a notte (equiparato ai 4 stelle).
- Residenze turistico-alberghiere (RTA): (appartamenti con servizi tipo hotel) – 2 stelle: €3,50; 3 stelle: €4,90; 4 stelle: €6,30 a persona/notte.
Tutti gli importi sopra indicati si applicano per ospite a notte, fino a un massimo di 14 notti. Ciò significa che se un turista soggiorna per più di 14 notti consecutive nella stessa struttura, le notti eccedenti la 14ª sono esenti da imposta (l’eventuale soggiorno oltre due settimane non comporta ulteriori addebiti). Questo limite è previsto per non gravare eccessivamente chi compie permanenze prolungate.
Esempio di calcolo: Un appartamento per affitti brevi (categoria “casa vacanze”) ospita 2 adulti per 5 notti. La tariffa 2025 per CAV è €6,30 a testa. L’imposta totale sarà: 2 persone * 5 notti * €6,30 = €63,00. Se uno degli ospiti fosse esente (ad es. un ragazzo di 16 anni), per quella persona non verrebbe calcolato nulla; quindi nel caso di 1 adulto + 1 minorenne per 5 notti, sarebbe: 1 * 5 * €6,30 = €31,50 totali.
Le tariffe sopra riportate includono gli aumenti straordinari decisi dal Comune per l’anno 2025. Infatti, grazie a una deroga normativa legata al Giubileo 2025, Milano ha potuto incrementare temporaneamente l’imposta oltre il precedente tetto massimo di 5€ per gli hotel di lusso. Si raccomanda quindi ai property manager di verificare annualmente le tariffe vigenti sul sito ufficiale del Comune, specialmente in caso di eventi eccezionali o nuove normative.
Categorie esenti e riduzioni speciali
Come anticipato, alcuni ospiti non devono pagare la tassa di soggiorno (o beneficiano di riduzioni). Le esenzioni attualmente previste dal regolamento di Milano includono:
- Minori di 18 anni (fino al giorno del 18º compleanno).
- Giovani tra 18 e 30 anni ospitati in ostelli della gioventù, quando il soggiorno ha finalità sociali, educative o culturali (es. studenti partecipanti a programmi, campi scuola, ecc.).
- Familiari o accompagnatori che soggiornano a Milano per assistere persone ricoverate presso strutture sanitarie del Comune o della Città Metropolitana (es. parenti di degenti in ospedale).
- Malati e persone in cura presso strutture sanitarie di Milano (o post-ricovero) e un loro accompagnatore. Ad esempio, un paziente in day-hospital e l’eventuale caregiver non pagano l’imposta.
- Appartenenti alle Forze dell’Ordine o Forze Armate che pernottano per ragioni di servizio.
- Studenti universitari fino a 26 anni ospitati in strutture convenzionate, collegi, pensionati o residenze universitarie a Milano.
- Persone con disabilità (con certificazione) e rispettivi accompagnatori.
- Volontari della Protezione Civile (ambito provinciale, regionale o nazionale) impegnati in servizi sul territorio.
- Volontari di associazioni in caso di calamità o emergenze, su richiesta del Comune.
- Ospiti alloggiati in strutture comunali o di enti non profit per emergenze abitative o eventi straordinari (es. centri di accoglienza) – questi casi particolari esulano dall’attività turistica normale, ma il regolamento li esenta, inclusa l’esenzione dopo il 14º giorno di permanenza per gli ospiti di strutture no-profit.
Nota: Per ottenere l’esenzione, l’ospite deve dichiarare il motivo tramite autocertificazione. Il Comune di Milano rende disponibile un modulo standard di “dichiarazione ai fini dell’esenzione dell’imposta di soggiorno”. Il property manager dovrebbe tenere alcune copie di questo modulo da far compilare agli aventi diritto al momento del check-in. Tali moduli firmati vanno conservati (non inviati al Comune, ma tenuti come giustificativi in caso di controlli). Nel portale SoggiorniAmo, in fase di dichiarazione periodica, si potranno indicare quante persone sono state esentate e per quale motivo.
4. Accesso e utilizzo del portale ufficiale “SoggiorniAmo” per il versamento
Il portale SoggiorniAmo è lo strumento online messo a disposizione dal Comune di Milano per gestire ogni aspetto dell’imposta di soggiorno: dalla registrazione delle strutture, all’emissione delle ricevute per gli ospiti, fino all’invio delle dichiarazioni periodiche e al pagamento telematico tramite PagoPA. Di seguito illustreremo i passaggi dettagliati per accedere e usare il portale, passo dopo passo. (Nota: il portale viene costantemente aggiornato; le istruzioni seguenti sono aggiornate al 2025 e potrebbero subire lievi variazioni nell’interfaccia nel tempo.)
4.1 Registrazione al portale e inserimento delle strutture
- Accedere al sito del Comune di Milano – sezione Imposta di Soggiorno: dal sito ufficiale del Comune, navigare alla sezione Tributi > Imposta di soggiorno, quindi cliccare su “Accedi al portale SoggiorniAmo”. In alternativa, potete digitare direttamente l’URL: milano.entrateonline.net, che reindirizza alla pagina di login.
- Effettuare l’accesso o la registrazione: Vi troverete di fronte alla schermata di accesso. Se avete già un account, potete inserire le credenziali e procedere. Se è la prima volta:
- Utenti con SPID (persone fisiche): potete cliccare su “Accedi con SPID”. Verrete reindirizzati al login SPID e, una volta autenticati, il sistema creerà automaticamente un profilo utente collegato alla vostra identità digitale. Nota: L’uso di SPID è consigliato se siete titolari/gestori individuali. Per le aziende, invece, SPID persona giuridica potrebbe non essere supportato; in tal caso usare la registrazione manuale.
- Registrazione manuale (Aziende/Altri): cliccate su “Registrati” (o “Registrazione”). Si aprirà una procedura guidata dove dovrete:
- Selezionare la tipologia di utente dal menu (ad es. Agenzia immobiliare, Attività ricettiva, Persona fisica senza P.IVA, Portale di prenotazione online, Consulente fiscale, ecc.).
- Inserire i dati anagrafici del legale rappresentante o titolare (nome, cognome, codice fiscale) e i dati dell’azienda se applicabile (denominazione, P.IVA).
- Fornire recapiti (telefono, email). Attenzione: l’indirizzo email non PEC qui fornito sarà utilizzato per ricevere le comunicazioni di attivazione account.
- Caricare la scansione di un documento d’identità valido in PDF (max 2MB).
- Scegliere uno username ID utente (se non generato automaticamente) e una password.
- Inviare la richiesta di registrazione.
- Una volta inviata la registrazione, attendete l’abilitazione da parte del Comune. Se i dati sono completi, nel giro di qualche giorno riceverete una mail di conferma con un codice utente assegnato e un link per impostare il PIN di accesso. Impostate il PIN seguendo il link (il PIN è una sorta di password che il sistema vi chiederà ogni 90 giorni; va rinnovato periodicamente per motivi di sicurezza).
- Completato l’accreditamento, potrete effettuare il login con le credenziali fornite. La pagina di login offre due sezioni: “Accesso SPID per Cittadini” e “Accesso con credenziali per Aziende” – scegliete quella appropriata in base a come vi siete registrati.
- Dashboard (“Scrivania utente”) e aggiunta di una struttura: Dopo il login, si aprirà la Scrivania utente del portale SoggiorniAmo. Questa è la pagina principale da cui gestirete tutto. Sul lato sinistro c’è un menu di navigazione (voci come Strutture, Dichiarazioni, Conto di gestione, FAQ, etc.), mentre al centro-destra vedrete messaggi e statistiche. Se è la prima volta, non avrete ancora alcuna struttura registrata. Procedete quindi a inserire la vostra struttura (o la prima delle strutture gestite):
- Cliccate sul pulsante “Inserisci una nuova struttura” (visibile in home scrivania, oppure nella sezione Strutture del menu). Si avvierà una procedura di inserimento guidata suddivisa in più schermate.
- Schermata 1 – Dati generali: Inserite i dati identificativi della struttura:
- Denominazione/Insegna: il nome della struttura (es. “Casa Vacanze Duomo 1”). Se non ha un nome commerciale, potete usare qualcosa di descrittivo.
- Tipologia e categoria: selezionate dal menu il tipo corretto (es. “Casa/Appartamento vacanze”, oppure “Bed & Breakfast”, “Affittacamere”, etc. per extralberghiero; oppure la categoria stelle se fosse un hotel).
- Indirizzo della struttura: iniziate a digitare l’indirizzo (via/piazza e numero civico) e selezionate la voce corretta dallo stradario comunale che comparirà a tendina.
- Dati catastali: inserite gli estremi catastali dell’unità immobiliare (se la struttura occupa più unità – ad esempio un B&B che si estende su due appartamenti adiacenti – vanno indicati tutti i subalterni interessati).
- Codice identificativo: è probabile che vi venga chiesto di inserire il Codice Regionale/CIR della struttura. In alcune versioni del portale, il CIR viene agganciato tramite i dati comunicati dal Comune, ma se presente un campo per il CIR, compilatelo con il codice numerico/alfanumerico di 6 cifre circa ottenuto dalla Regione Lombardia.
- Altri dati: potreste trovare campi come “Insegna” (nome commerciale), “Sito web”, ecc. – compilateli se pertinenti. Indicate anche la data di inizio attività della struttura (per le locazioni brevi senza SCIA potrebbe essere la data della prima locazione; per CAV/B&B con SCIA sarà la data della presentazione SCIA). Inserite la capacità (numero di posti letto) se richiesto.
- Dopo aver riempito i dati generali, cliccate Avanti.
- Schermata 2 – Verifica e conferma: Il sistema potrebbe effettuare dei controlli incrociati, ad esempio verificare la corrispondenza catastale e l’esistenza della struttura negli archivi comunali. Se qualcosa non torna (es. indirizzo non trovato o proprietà non riconducibile al dichiarante), potrebbe apparire un messaggio o richiedersi un intervento (in alcuni casi il Comune verifica manualmente la titolarità, segnalando eventuali incongruenze). Se tutto è corretto, proseguite.
- Schermata 3 – Conferma inserimento: Al termine, cliccando “Registra”, la struttura verrà salvata nel portale. Dovrebbe apparire un messaggio di conferma. Ora la vostra struttura comparirà nell’elenco strutture gestite.
- Ripetete la procedura di inserimento per ogni struttura aggiuntiva che gestite. Il portale consente di gestire più strutture con lo stesso account e di tenerle distinte.
4.2 Emissione delle ricevute per gli ospiti (bollettario elettronico)
Una volta registrata la struttura, siete pronti per gestire i soggiorni reali. Ogni volta che ospitate dei turisti e incassate la tassa di soggiorno da loro, dovete rilasciare una ricevuta nominativa tramite il portale (salvo il caso in cui l’incasso avvenga automaticamente tramite piattaforma – vedi paragrafo successivo). Il modulo Bollettario serve proprio a questo:
- Nel menu della vostra Scrivania, cercate la voce “Bollettario” o “Ricevute” (a seconda dell’etichetta utilizzata). In alcuni sistemi potrebbe essere all’interno della sezione Dichiarazioni oppure come funzione separata chiamata “Emetti ricevuta”. Cliccate per aprire il form di emissione.
- Compilazione della ricevuta: selezionate innanzitutto la struttura a cui si riferisce (se ne gestite più di una, assicuratevi di aver attivato quella corretta). Poi inserite i dettagli del soggiorno:
- Nome e Cognome dell’ospite a cui intestare la ricevuta. Se la prenotazione è per un gruppo/famiglia, potete scegliere il nominativo principale (es. la persona che ha prenotato).
- Data di arrivo e data di partenza (o numero di notti) – il sistema calcolerà i giorni di permanenza.
- Numero di ospiti paganti la tassa per quel soggiorno e numero di esenti, se presenti. Ad esempio, se la prenotazione è per 2 adulti e 1 bambino esente, inserire “2” paganti e “1” esente (specificando il motivo di esenzione per quest’ultimo, se richiesto – es. “minore di 18 anni”).
- Il portale, conoscendo la categoria della struttura e quindi la tariffa per notte, calcolerà automaticamente l’importo dovuto per l’intero soggiorno (ad es. 2 adulti × 3 notti × tariffa €6,30 = €37,80). Verificate che l’importo generato abbia applicato correttamente eventuali esenzioni (gli esenti ovviamente non contribuiscono all’importo) e il limite di 14 notti se superato.
- Confermate i dati e procedete a emettere la ricevuta.
- Il sistema genererà un numero di ricevuta progressivo e vi darà la possibilità di stampare o scaricare un documento PDF con tutti i dettagli (da consegnare al cliente come attestazione di pagamento). Suggerimento: anche se il turista non lo richiede, è buona prassi consegnare o inviare via email questa ricevuta, sia per trasparenza sia perché tutela voi stessi (dimostra che avete addebitato la tassa regolarmente).
- La ricevuta emessa verrà salvata nel portale, associata alla struttura e al periodo. Potrete rivederla o ristamparla in qualsiasi momento accedendo allo storico bollettario.
Caso Airbnb (o altre OTA con riscossione automatica): Se la vostra struttura riceve prenotazioni da Airbnb, ricordate che Airbnb incassa già la tassa di soggiorno dal guest e la tratterrà per versarla al Comune. In tal caso, non dovete emettere voi la ricevuta al cliente per quell’importo (Airbnb fornisce ricevuta fiscale globale), né richiederlo al check-in. Tuttavia, dovrete comunque registrare la presenza ai fini della dichiarazione: il Comune di Milano ha previsto una procedura di “integrazione” per gli importi riscossi da intermediari. In pratica, nelle dichiarazioni periodiche andrà indicato anche il numero di ospiti/notti coperti da Airbnb. Potete gestirlo in due modi:
- Emettere comunque una ricevuta a importo zero per tracciare la presenza (se il portale lo consente, indicando magari “riscossa da Airbnb”).
- Oppure, più semplicemente, in sede di dichiarazione trimestrale potrete distinguere le presenze “riscosse da portale” da quelle “riscosse personalmente”. SoggiorniAmo fornisce istruzioni specifiche a riguardo (consultabili nelle FAQ del portale). Assicuratevi di seguire tali istruzioni per non pagare due volte: l’imposta riscossa da Airbnb non va versata da voi, ma va comunque dichiarata.
In generale, per ogni soggiorno gestito fuori Airbnb (es. Booking.com, HomeAway o prenotazioni dirette) dovete incassare e bollettare la tassa manualmente; per soggiorni Airbnb incassati dal portale, niente incasso manuale ma comunque includerli nei conteggi.
4.3 Dichiarazione trimestrale e versamento tramite PagoPA
Alla fine di ogni periodo di rendicontazione (tipicamente ogni trimestre solare, vedi sezione Scadenze) il property manager deve inviare la dichiarazione periodica tramite SoggiorniAmo e procedere al versamento delle somme dovute al Comune. Ecco come operare:
- Preparare il riepilogo del trimestre: Raccogliete i dati di tutti i soggiorni avvenuti nel trimestre di riferimento. Se avete diligentemente emesso una ricevuta per ciascuno tramite il portale, il lavoro è semplificato: il sistema ha già registrato ospiti, notti e importi. In SoggiorniAmo potete accedere alla sezione “Dichiarazioni” e cliccare “Inserisci nuova dichiarazione”. Scegliete la struttura (se ne avete più d’una) e selezionate il periodo da dichiarare (es. “1º trimestre 2025”). Il portale vi mostrerà una maschera per inserire i dati.
- Compilare la dichiarazione periodica: Dovrete indicare:
- Numero totale di ospiti che hanno pernottato nel periodo e numero di pernottamenti soggetti a imposta. Spesso il portale distingue per tipologia di ospiti: dovrete separare i paganti dagli esenti o eventuali ridotti. Ad esempio: 50 ospiti paganti per 100 notti complessive; 5 ospiti esenti per 10 notti.
- La tipologia di turista/motivo di esenzione per gli esenti (minori, forze dell’ordine, etc.), se richiesta.
- Importo totale dell’imposta dovuta per il trimestre: il sistema calcolerà automaticamente l’importo in base ai dati inseriti e alle tariffe associate alla vostra struttura. Se avete inserito tutte le ricevute singolarmente, è probabile che il portale vi proponga già il totale sommando i bollettari. Verificate che corrisponda alle somme da voi incassate.
- Distinzione importi riscossi da intermediari: come detto, se una parte dell’imposta è già stata pagata da Airbnb o altri, assicuratevi di sottrarre quelle quote dal dovuto. Il portale potrebbe avere campi come “Importo già riscosso da portale” oppure potrebbe suggerire di inserire comunque tutte le presenze ma poi generare due avvisi separati (uno a zero per la parte Airbnb). Seguite le istruzioni specifiche in base agli aggiornamenti del Comune. In mancanza di indicazioni, una regola prudente è: non dichiarate come dovuto ciò che non avete incassato personalmente, ma dichiarate comunque le presenze relative.
- Modalità di pagamento preferita: SoggiorniAmo consente di effettuare il pagamento tramite il sistema PagoPA. In alcuni casi potrebbe dare opzioni (es. pagamento online con carta, tramite home banking, oppure generazione di un avviso PagoPA stampabile per pagare in banca/tabaccheria). Se il Comune di Milano ha dismesso altre modalità (come il vecchio bonifico o F24), vedrete solo PagoPA. Selezionate dunque l’opzione di pagamento proposta (in genere “PagoPA – avviso di pagamento”).
- Una volta inseriti tutti i dati, cliccate “Registra” per salvare la dichiarazione. Lo stato iniziale sarà di bozza (non trasmessa). Potete ancora modificarla se notate errori.
- Trasmettere la dichiarazione al Comune: quando siete certi che i dati siano corretti, procedete a inviare la dichiarazione (di solito c’è un pulsante “Invia” o “Trasmetti”). A questo punto la dichiarazione viene protocollata con un numero ufficiale e non sarà più modificabile. Conservate il numero di protocollo e magari scaricate una copia riepilogativa (il portale potrebbe fornire un PDF riepilogo).
- Generare l’avviso di pagamento: subito dopo (o durante) la trasmissione, il portale dovrebbe aver creato l’Avviso PagoPA per l’importo dovuto. Potete trovarlo nella sezione Pagamenti o Versamenti. Sarà identificato da un codice (IUV) e avrà la scadenza già impostata (es. 15 aprile per il 1º trimestre, etc.). A questo punto avete due opzioni:
- Pagare online: spesso SoggiorniAmo consente di pagare l’avviso direttamente online premendo un tasto “Paga ora”. Verrete indirizzati alla pagina PagoPA dove potete scegliere metodo (carta di credito, PayPal, conto corrente, etc.). Seguite la procedura e completate la transazione. In pochi minuti l’esito dovrebbe risultare pagato anche sul portale.
- Pagare tramite canali esterni: in alternativa, potete scaricare o stampare il documento di avviso (con QR code e codici) e pagarlo fuori dal portale – ad esempio presso una banca, uno sportello postale, dal tabaccaio, o tramite il vostro internet banking usando il servizio CBILL/PagoPA.
- Conservare la quietanza: Una volta effettuato il pagamento, assicuratevi di avere una ricevuta dell’operazione (ad es. la schermata di conferma PagoPA o la ricevuta rilasciata dal punto vendita). Come già detto, è bene archiviare queste quietanze per almeno 5 anni insieme alle dichiarazioni inviate.
- Ripetere per ogni struttura: Se gestite più strutture, dovrete presentare una dichiarazione per ognuna.
4.4 Funzionalità aggiuntive e risorse utili
- FAQ e assistenza: Nel portale troverete una sezione FAQ (domande frequenti)che risponde ai dubbi più comuni: ad esempio come gestire i casi Airbnb, come ottenere supporto, ecc. Inoltre, sul sito del Comune è indicata la possibilità di fissare un appuntamento con l’ufficio Tributi per consulenza personalizzata (prenotabile online). Non esitate a utilizzare questi canali se riscontrate problemi tecnici o dubbi normativi.
- Cartografia pubblica: Come accennato, SoggiorniAmo offre una mappa pubblica delle strutture registrate. Questa funzione (accessibile senza login) mostra la posizione e il nome di tutte le strutture censite e verificate dal Comune. È utile per verificare che la vostra struttura compaia correttamente (segno che siete in regola). Serve anche ai turisti e ai residenti per conoscere quali alloggi sono autorizzati. La presenza sulla mappa è uno strumento di trasparenza; se notate errori nei vostri dati sulla cartografia, potete segnalarli all’ufficio.
5. Scadenze, periodicità dei versamenti e sanzioni per inadempienze
Scadenze periodiche: Il Comune di Milano adotta una periodicità trimestrale per il versamento dell’imposta di soggiorno. In base al regolamento vigente, i termini sono i seguenti:
- 1º Trimestre (gennaio, febbraio, marzo): dichiarazione e versamento entro il 15 aprile dell’anno in corso.
- 2º Trimestre (aprile, maggio, giugno): dichiarazione e versamento entro il 15 luglio.
- 3º Trimestre (luglio, agosto, settembre): dichiarazione e versamento entro il 15 ottobre.
- 4º Trimestre (ottobre, novembre, dicembre): dichiarazione e versamento entro il 15 gennaio dell’anno successivo.
Nota: le date sopra indicate sono quelle ordinarie. Se il giorno 15 cade di sabato, domenica o festivo, è prassi considerare estesa la scadenza al primo giorno lavorativo successivo. Inoltre, il Comune può disporre proroghe straordinarie in casi eccezionali (ad es. calamità, emergenze): eventuali differimenti vengono comunicati sul sito ufficiale. Ad esempio, nel 2020, a causa della pandemia, Milano posticipò alcune scadenze trimestrali al 30/9 e 15/12, ma si tratta di eccezioni non applicabili al 2025.
Sanzioni in caso di inadempienza: La tassa di soggiorno rientra tra i tributi comunali, perciò il mancato rispetto degli obblighi comporta sanzioni amministrative (multe) e l’eventuale recupero coattivo delle somme dovute. In particolare:
- Omesso, tardivo o parziale versamento dell’imposta riscossa: si applica una sanzione pari al 30% dell’importo non versato, oltre agli interessi legali maturati dal giorno in cui il versamento era dovuto. Ad esempio, se dovevate versare €1000 e non l’avete fatto nei termini, potreste subire una sanzione di €300 (+ interessi) oltre naturalmente a dover versare i €1000 dovuti. Se avete versato in ritardo, in sede di accertamento il Comune calcolerà i giorni di ritardo e applicherà comunque il 30% (salvo possibilità di ravvedimento operoso, vedi sotto).
- Omessa o infedele dichiarazione (ad esempio, non presentare una dichiarazione trimestrale/annuale, oppure dichiarare meno presenze di quelle reali): sanzione dal 100% al 200% dell’imposta non dichiarata. Ciò significa che se per omissione non avete dichiarato €500 di imposta, rischiate una multa tra €500 e €1000. Queste multe possono sommarsi a quelle per omesso versamento se ricorre anche quello.
- Mancata riscossione dall’ospite: se un host non chiede la tassa al turista (ricordiamo che non è consentito rifiutare di riscuoterla) e quindi non la versa, di fatto commette un’evasione. Il Comune può rivalersi sul gestore per l’importo evaso + sanzione. In passato, i gestori inadempienti potevano incorrere anche in responsabilità contabili gravi. Con la nuova normativa, non c’è più il reato di peculato per l’agente contabile, ma rimane la violazione tributaria amministrativa. In breve: non pagare la tassa di soggiorno equivale a evasione fiscale e come tale viene perseguita.
- Sanzioni regionali per mancato CIR: parallelamente, se un property manager pubblicizza e affitta un alloggio senza indicare il codice CIR, la Regione Lombardia prevede sanzioni amministrative da 500 a 2500 euro per ogni unità e ogni inserzione irregolare (art. 38 L.R. 27/2015 e s.m.i.). Queste non sono irrogate dal Comune ma dalla Regione/Polizia Locale, però è un aspetto da tenere presente nelle vostre attività.
Oltre alle sanzioni pecuniarie, il Comune può emettere avvisi di accertamento per recuperare le somme non versate. Se non si provvede spontaneamente, si può arrivare ad iscrizione a ruolo e cartella esattoriale. Nei casi di irregolarità gravi o reiterate, potrebbe anche essere segnalata la struttura, con rischi indiretti (in teoria, per le strutture con SCIA, violazioni gravi potrebbero portare a sospensioni della licenza in casi estremi, ma più realisticamente si procederà per vie fiscali).
Ravvedimento operoso: È opportuno segnalare che, trattandosi di tributo comunale, è generalmente ammesso il ravvedimento operoso in caso di ritardo lieve nel versamento. Se vi accorgete di aver saltato una scadenza, potete contattare subito l’ufficio tributi per regolarizzare spontaneamente pagando l’imposta dovuta con interessi e una sanzione ridotta (a seconda di quanto breve è il ritardo).
Riassumendo le scadenze importanti per un property manager nel 2025:
- 15 aprile 2025: versare l’imposta del 1º trim. 2025.
- 15 luglio 2025: versare l’imposta del 2º trim. 2025.
- 15 ottobre 2025: versare l’imposta del 3º trim. 2025.
- 15 gennaio 2026: versare l’imposta del 4º trim. 2025.
- 30 giugno 2025: presentare la dichiarazione annuale per l’anno 2024 (e nel 2026 per il 2025, e così via).
- 30 gennaio 2025: (data tecnica interna) presentare tramite SoggiorniAmo il “conto di gestione” 2024 se richiesto – che comunque confluirà poi nella dichiarazione di giugno.
Il rispetto di queste date vi metterà al riparo da sanzioni. Segnatevi in agenda promemoria qualche giorno prima di ogni scadenza, così da avere tempo di preparare e controllare i dati. Il sistema SoggiorniAmo invia talvolta notifiche o ha banner informativi sulle scadenze imminenti, ma non fateci affidamento esclusivo: è responsabilità del gestore ricordarsi dei versamenti.
6. Suggerimenti pratici per evitare errori comuni
Gestire la tassa di soggiorno per più strutture e ospiti può sembrare complesso, ma con una buona organizzazione si evita la maggior parte dei problemi. Ecco alcuni consigli pratici rivolti ai property manager per non incorrere in errori frequenti:
- Raccogli sempre l’imposta dal cliente (quando dovuta): Includi la tassa di soggiorno nel totale dovuto prima dell’arrivo oppure riscuotila al check-in in contanti/carta. Mai “dimenticare” di addebitarla pensando di fare un favore all’ospite: ne sei comunque responsabile verso il Comune, quindi finiresti per doverla pagare di tasca tua (oltre a commettere un’irregolarità).
- Imposta in fattura separata dal canone: Se emetti fatture o ricevute fiscali per l’alloggio, mostra la tassa di soggiorno come voce distinta dal costo dell’affitto. Questo aiuta sia il cliente a comprenderla, sia te a tenere contabilità chiara. La tassa di soggiorno non è soggetta ad IVA e non forma base imponibile del tuo reddito (tu la giri interamente al Comune), dunque deve risultare separata.
- Verifica chi riscuote sulle OTA: Su Booking.com e portali simili, di norma la tassa di soggiorno NON viene incassata automaticamente – devi riscuoterla tu all’arrivo. Assicurati di impostare correttamente le politiche: molti property manager su Booking indicano “tassa di soggiorno €X per persona per notte non inclusa, da pagare in loco”. Airbnb, invece, come detto la incassa per Milano. Verifica le impostazioni per ogni piattaforma:
- Su Airbnb, controlla nella sezione Imposte locali dell’annuncio che Milano sia riconosciuta e l’importo corretto (dal 2025 Airbnb dovrebbe aver aggiornato a €6,30 per le case intere – vale la pena controllare). Non impostare l’aggiunta manuale della tassa su Airbnb, altrimenti la duplicheresti.
- Su altri portali dove incassi tu, comunica chiaramente all’ospite prima dell’arrivo quanto dovrà pagare di tassa. Eviterai contestazioni al check-in.
- Non dimenticare di dichiarare le presenze delle prenotazioni Airbnb (o esenti): Un errore comune è pensare “Airbnb versa tutto al Comune, quindi non devo dichiarare quei soggiorni”. Sbagliato! Come evidenziato, devi comunque includere quei soggiorni nelle dichiarazioni!
- Mantieni allineati i dati tra portale Alloggiati, registro presenze e SoggiorniAmo: Idealmente, ogni ospite registrato in questura (Alloggiati Web) dovrebbe corrispondere a una voce nei tuoi calcoli dell’imposta. Se usi software gestionali, assicurati che riportino coerentemente il numero di arrivi. Se noti discrepanze (es. hai comunicato 100 turisti alla questura ma solo 95 dichiarati in imposta), controlla se i 5 mancanti erano esenti o errori. Il Comune potrebbe fare controlli incrociati con i dati dei flussi turistici regionali o quelli delle piattaforme: fatti trovare con numeri coerenti.
- Calendario e promemoria: Pianifica i tuoi impegni fiscali. Un’idea utile è impostare un promemoria ricorrente qualche giorno prima di ogni 15 aprile, 15 luglio, 15 ottobre, 15 gennaio e fine giugno, dedicato alla tassa di soggiorno. In quel momento, raccogli tutte le ricevute del periodo, accedi al portale e compila subito la dichiarazione. Evita di ridurti all’ultimo giorno utile, per prevenire imprevisti (es. problemi tecnici al portale, o proprio quell’ospite che paga la sera tardi del 15…). Ricorda che puoi presentare la dichiarazione e pagare anche in anticipo rispetto alla scadenza: appena finisce il trimestre, nulla vieta di fare tutto il 1º aprile, 1º luglio etc. Anticipare ti dà margine per correggere eventuali errori prima della deadline.
- Attenzione ai cambi tariffa: Come visto, nel 2025 c’è stato un aumento delle tariffe. Se gestisci annunci su più portali, aggiorna subito le informazioni fornite agli ospiti sulle nuove tariffe. Un errore comune è lasciare scritto nell’annuncio “city tax 3€ per persona a notte” perché magari era così anni fa: il turista legge quello, poi arriva e scopre che sono 6,30€ – si sentirà ingannato dall’annuncio (anche se la colpa è dell’host che non ha aggiornato). Quindi rivedi i testi e le FAQ di ogni listing. Stessa cosa per i receptionist/collaboratori: informali tempestivamente delle variazioni di importo così che comunichino la cifra giusta agli ospiti al check-in.
- Formazione dello staff e deleghe: Se hai personale che ti aiuta (p. es. check-in manager, contabile, etc.), assicurati che conoscano le procedure. Ad esempio, se deleghi un collaboratore ad accedere a SoggiorniAmo, valutate se fargli avere un accesso dedicato.
- Verifica finale prima di inviare: prima di cliccare “trasmetti dichiarazione”, riguardati tutti i numeri. Corrispondono le presenze al registro? Gli esenti hanno il loro modulo firmato? Gli importi coincidono con le ricevute emesse? Una ricontrollata riduce errori di molto.
- Utilizza il supporto del Comune se necessario: L’ufficio Imposta di Soggiorno di Milano è generalmente disponibile ad aiutare i gestori. Se hai dubbi su casi particolari (es. riduzione congressuale: come ottenere l’elenco eventi dove si applica? Oppure come trattare un soggiorno lungo con prime 14 notti turistiche e resto motivi di lavoro?), chiedi chiarimenti. Meglio una domanda in più che un errore sanzionato.
- Aggiornati sulle normative: Il panorama può cambiare (come è successo per la dichiarazione annuale e per i tetti tariffari). Mantieniti aggiornato leggendo le delibere comunali ogni fine anno (spesso escono in autunno per l’anno dopo). Ad esempio, se nel 2026 non ci sarà più la deroga Giubileo, le tariffe potrebbero calare – dovrai saperlo in tempo per adeguare gli importi richiesti agli ospiti. Iscriviti, se vuoi, alle newsletter del Comune o di associazioni di settore, e controlla la sezione Tributi del sito comunale in prossimità di fine anno fiscale.
Seguendo attentamente queste linee guida, un property manager potrà gestire la tassa di soggiorno in modo corretto, evitando errori ricorrenti e mantenendo un rapporto sereno sia con l’Amministrazione comunale che con i propri ospiti. Ricordiamo che la tassa di soggiorno, sebbene possa sembrare onerosa, è ormai una prassi consolidata in tutte le grandi città turistiche. Farla pagare e versarla con precisione è segno di professionalità e consente a Milano di reinvestire nel turismo migliorando l’esperienza di viaggio per tutti